Перепланировка квартир в старых домах: проектирование и согласование
В текущей статье мы коснемся вопроса узаконивания перепланировок в многоквартирных домах, которые были построены в середине прошлого века или раньше. Такие постройки возникали, как правило, еще до того момента, как начало повсеместно распространяться типовое строительство. Эти дома подходят под категорию тех зданий, которые были возведены в соответствии с индивидуальными проектами.
Зачастую старые постройки строили из шлакобетона, силикатных кирпичей или из глины. Далее пойдет речь о том, какие проблемы могут возникать при узаконивании перепланировки в домах, где присутствуют деревянные перекрытия или же сделанные из металла и дерева. Их особенность в том, что процесс согласования усложняется и стоит гораздо дороже, нежели узаконивание ремонта в более новых типовых постройках.
Смешанные перекрытия, как правило, представляют собой балки, выполненные из металла, на которые уложены стройматериалы из древесины. Перекрытия полностью из дерева — это балки и доски. В таких домах нередко перепланировочные мероприятия узаконить гораздо сложнее, причем то, что можно было бы реализовать в доме из панелей и кирпича, попросту запрещено в постройках старого фонда. Причина тому — высокая вероятность обрушений, которые могут оказаться трагическими для жильцов дома.
Проблема, с которой часто сталкиваются собственники, — это возраст, и, следовательно, естественный износ. Деревянные элементы конструкции подвержены гниению, а металлические обрастают коррозией и становятся хрупкими. Все это ухудшает несущую способность дома. В результате возникают трещины в стенах. Более чем вероятно проседание перекрытий. В результате перегородки между комнатами и квартирами становятся разгружающими, то есть они начинают принимать на себя часть веса перекрытий. Поэтому даже ненесущие конструкции бывает необходимо подвергать усилению при перепланировке.
Помимо этого, вентиляционные каналы в домах старого фонда расположены хаотично, и не всегда можно узнать, где именно они находятся. Некоторые из них зачастую не используются и их заделывают, однако в соответствии с законодательством их нельзя удалять. При самовольной перепланировке бывает так, что собственники делают проем для двери, а в нем оказывается вентканал. Когда незаконные действия обнаруживает инспектор, он обязывает восстановить все до исходного состояния: заложить проем и вернуть на место систему вентиляции.
Стяжка полов и установка перегородок в старых домах
Для того чтобы сделать новую стяжку и поставить дополнительные ненесущие стены для разграничения комнат в квартире, необходимо убедиться, что это безопасно. И то, и другое создает дополнительную нагрузку на перекрытия, которые и без того имеют существенный износ ввиду возраста и особенностей конструкции здания. Чтобы рассчитать все нагрузки, обязательно потребуется разработка проекта и техническое заключение на перепланировку, иначе планируемые мероприятия не удастся согласовать.
Нюансы согласования перепланировки в старых домах
Если перекрытия смешанного типа или изготовлены из древесины, а вы собираетесь сносить или видоизменять несущие конструкции дома, то перепланировку в квартире узаконить гораздо сложнее и дороже. Необходимо идти к компании-автору дома, чтобы он создал техзаключение. А если ее уже не существует, то необходимо узнать, кто занимается разработкой документации для домов старого фонда. В Москве эти полномочия берет на себя МосжилНИИпроект. Проект перепланировки здесь стоит в 2-3 раза дороже, чем в частных проектных организациях, однако обращаться к ним в данном случае нельзя. Дело в том, что техзаключение на постройки с деревянными или смешанными конструкциями имеет право выдавать в столице только МосжилНИИпроект.
Далее, если в заключении написано, что сносимые перегородки не относятся к типу разгружающих, то демонтировать их можно после относительно простой процедуры согласования в любой проектной компании. Однако если они являются разгружающими, то необходимо разработать гораздо более сложную и затратную по финансам документацию, в которой будет описан метод усиления перекрытий.
Другие виды ремонта, а именно — стяжка пола и возведение стен, тоже нуждаются в инженерных расчетах и техзаключении, которое ложится в основу дальнейшей разработки проекта.
Пример проекта перепланировки квартиры
Стоимость согласования перепланировки квартир в старых домах вы можете узнать с помощью калькулятора ниже.
