Нюансы проектирования и согласования проемов в несущих стенах
Чтобы выполнить сложную перепланировку, необходимо нанять опытных и квалифицированных специалистов, которым хорошо известны все особенности и нюансы создания проемов в несущих стенах и других ответственных и важных работ.
Резку проемов в несущих стенах нужно предварительно согласовывать с ответственными службами, в соответствии с п. 1 статьи 26 ЖК РФ и пункту 2.2.6 приложения№1 к 508 постановлению Правительства Москвы. Пробивку проемов согласовывают с местными контролирующими органами, в Москве собственникам придется получать разрешение в Жилищной инспекции. Другие предприятия не имеют права давать разрешение на резку проемов.
Чтобы в Москве согласовать дверной проем в несущей стене, необходимо получить Техзаключение о допустимости выполнения подобных работ. Заключение выдается автором проекта, по которому был возведен дом.Требование можно найти в п. 3.7 приложения №3 к 508-му постановлению правительства города Москвы. Авторопределит допустимость создания проема с учетом его расположения, высоты, ширины и индивидуальных конструктивных характеристик здания.
В пункте 2.2.6 приложения 1 постановления отмечается необходимость предварительного проектирования ремонта с созданием проемов в несущих стенах профессиональными проектными фирмами, имеющими допуски и разрешения от контролирующих государственных служб. Именно проект будет согласовываться с инспекторами жилищной комиссии и авторами проекта дома.
Можно ли в несущих перегородках делать отверстия и проемы?
В современном законодательстве нет запрета на создание отверстий в несущих конструкциях, однако, выполнять резку можно лишь в некоторых сериях многоквартирных домов, которые не станут менее безопасными и надежными в результате такой перепланировки.
В законодательстве предъявляются различные требования к возможному расположению проема в несущей стене, к его размеру и другим индивидуальным характеристикам. Именно поэтому перед выполнением капитального ремонта собственнику необходимо обратиться в местный согласующий орган, сотрудники которого после изучения исходных данных и проекта сделают вывод о возможности перепланировки, выдадут собственнику разрешение или отказ на ремонт.
Как делают проемы в панельных домах
Чтобы правильно выполнить проем в стене необходимо не только получить соответствующее разрешение, но также выполнить все требуемые мероприятия по усилению несущих конструкций, нужные для того, чтобы в результате капитального ремонта дом не стал менее функциональным и надежным.
В панельных домах практически все внутренние стены выполняют несущие функции, потому собственникам таких квартир приходится часто идти к проектировщикам и согласовывать будущий ремонт с ответственными органами. Перед наймом специалистов для перепланировки, рекомендуется узнать точную серию многоквартирного дома.
Серия — это название архитектурного проекта, по которому возводилось здание. На основе одного такого проекта могут возводиться десятки и сотни однотипных многоквартирных домов. Помимо серии рекомендуется узнать также год постройки здания, тип несущих стен (используемые строительные материалы).
После можно определить, являются ли стены, в которых планируется сделать проемы несущими. Если одна из затрагиваемых ремонтом стен выполняет несущие функции, необходимо определить строительное предприятие, занимавшееся разработкой проекта дома. Узнать серию дома и авторов проекта можно в Управляющей компании или у застройщика.
Чтобы самостоятельно не разбираться в особенностяхсоздания проема в несущих стенах, можно сразу обратиться к проектировщикам перепланировки, которые самостоятельно изучат все исходные сведения и расскажут, можно ли в вашей квартире выполнить капитальный ремонт или нет.
Для определения возможности перепланировки в типовом панельном доме необходимо разобраться, к какой из двух категорий он относится.
Первая категория панельных домов — сданные в эксплуатацию после 2007 года, авторами которыхявляются МНИИТЭП или Моспроект. В таких строениях собственники не имеют возможности затрагивать строительные конструкции, так как авторы проектов сооружений запрещаюттрогать несущие стены, а без разрешения автора проекта выполнить перепланировку такого типа невозможно по закону.
Разрешение на создание проемов в конструкциях МНИИТЭП не выдает, так как подобные сооружения проектируются со специальной зашитой от обрушений, которая может быть нарушена из-за масштабной перепланировки.
МНИИТЭП является крупнейшим автором архитектурных проектов многоквартирных домов. До 90% панельных домов в Москве построены по проектам данного предприятия, потому, если ваш дом создан после 2007 года, не удастся получить разрешение на его перепланировку. В этих домах, помимо прочего, запрещается убирать подоконные блоки.
При всем при этом, разработчики типовых многоквартирных домов заложили в конструкцию объектов специальные возможности для создания проемов в отдельныхместах. Некоторые стены в новых панельных домах имеют специальные утоньшения, называемые строителями «вафлями», в таких местах можно без особых проблем сделать проем, если выполнять все требования законодательства.
Чаще всего «вафля» в панельном доме располагается в стене, разделяющей зал и кухню, она представляет собой небольшое углубление в несущей стене и по габаритам напоминает стандартный дверной проем. В таких участках нет рабочей арматуры, поэтому здесь возможно сделать проем, не нарушая технических характеристик строения.
Для панельных домов, построенных до 2007 года и после 2007 года (если авторами проектов не являются Моспроект и МНИИТЭП) описанные выше ограничения на перепланировку не действуют. В таких строениях можно создавать проемы в несущих стенах, но для этого необходимо выполнить целый ряд важных требований.
Для согласования перепланировки нужно, чтобы проем располагался в подходящем месте: на расстоянии 1 м от наружной стены и существующих дверных проемов. Кроме того, создаваемое отверстие в несущей конструкции должно соответствовать, своими габаритами, установленным нормам. Максимальная ширина проема должна составлять не более 90 см. Лишь в некоторых домах допускается создание проема шириной до 100 или 120 см.
Если дом построен до 2007 года и его авторами является МНИИТЭП, собственник квартиры на первых этажах вряд ли сможет согласовать перепланировку несущих конструкций. Запрет объясняется возрастающей нагрузкой от других этажей на стену, из-за которой конструкции могут разрушаться.
МНИИТЭП вообще разрешает создавать не более одного проема/отверстия в несущих конструкциях квартиры. То есть, собственник не сможет получить разрешение на создание двух проемов, даже если его жилище и запланированные проемы соответствуют всем описанным выше требованиям. Если дом спроектирован Моспроектом, собственник может сделать в квартире два проема.
В целом можно сказать, что возможность создания проема в несущей стене определяется только автором проекта здания. Сотрудники проектного предприятия тщательно изучат особенности объекта и сделают вывод о том, можно ли выполнить необходимый собственнику капитальный ремонт таким образом, чтобы в результате него дом не стал менее надежным.
Проектирование отверстий и проемов в кирпичных конструкциях
Перепланировкакирпичных домов имеет целый ряд уникальных нюансов и особенностей. Кирпичные дома в Москве строились только до начала 90-х, потому авторов используемых проектов найти сегодня весьма проблематично. Из-за этого авторство проектов обычно передается проектному институту МосЖилНИИпроект. Таким образом, если вам необходимо выполнить проем в конструкциях кирпичного дома в Москве, разрешение на подобные работы следует получать у этой организации.
Считается, что к перепланировке, направленной на создание проемов/отверстий в кирпичных стенах предъявляется намного меньше требований, чем в отношении панельных сооружений. Проем в кирпичном доме необходимо размещать на расстоянии от0,4 м от существующего проема или несущей стены. Образовавшийся при создании проема простенок размером в 40 см принято дополнительно укреплять металлическими конструкциями.
Допустимая ширина создаваемого проема в кирпичных конструкциях определяется индивидуально, с учетом характеристик здания и квартиры. Чаще всего допустимый размер проема колеблется в диапазоне от 90 до 120 см. Чем выше расположение квартиры в доме, тем шире может быть создаваемый дверной или оконный проем. В квартире допускается создание нескольких проемов.
Важной отличительной чертой кирпичных домов является то, что внутри несущих стен таких зданий могут располагаться вентиляционные каналы санузлов и кухонь, при этом, внутри стены для каждого этажа может располагаться отдельный вентканал, в итоге рядом располагается сразу несколько вентиляционных каналов, а перерезать их запрещено. Запрет на внесение изменений в вентиляцию многоквартирных домов содержится в пункте 11.6 приложения к постановлению правительства Москвы 508. Проще говоря, создавать проемы и отверстия в кирпичных стенах в местах, где располагаются вентиляционные каналы запрещено.
Легче всего определить места расположения вентиляционных каналов в доме можно, обратившись за помощью к профессиональным проектировщикам. Кроме того, всегда можно посмотреть, где располагается вентиляционная решетка в квартире. Если на стене вентиляционная решетка есть, то с большой вероятностью внутри проходит вентканал, а потому сделать в этой стене проем будет проблематично.
Проемы и отверстия в монолитных зданиях
В монолитных домах намного проще создавать проемы, чем в других домах. Такая особенность монолитных домов связана с тем, что они в целом более приспособлены для перепланировки, кроме того, авторами таких многоквартирных домов часто выступают небольшие проектные предприятия, которые с большей охотой идут навстречу жильцам, чем МНИИТЭП или Моспроект.
Возможная ширина создаваемых проемов, их расположение и количество в монолитных домах всегда определяется индивидуально, с учетом конструктивного плана объекта, этажа расположения квартиры собственника и т. д.
Ответственность за создание несогласованных проемов
Не случайно в современном законодательстве прописана необходимость предварительного согласования перепланировки. Выполнение проемов в неподходящих местах или слишком больших размеров может привести к нарушению конструкции жилого объекта, к ухудшению его эксплуатационных и технических характеристик. В некоторых случаях последствиями несогласованной перепланировки становятся прогибы и даже разрушения конструктивных элементов многоквартирных домов.
Кроме того, не стоит думать, будто бы выполненная перепланировка останется незаметной для государственных инспекторов. Незаконные проемы выявляются по жалобам соседей, при попытках продать квартиру или сдать ее в аренду. При обнаружении незаконной перепланировки инспекторы обяжут собственника заплатить немалый штраф, а также вернуть планировку жилища в исходное положение.
Восстановление несущей стены по требованию государственных инспекторов — это не просто закладка созданного проема кирпичом. Чтобы выполнить такие ремонтные работы нужно специальное заключение от автора проекта, которые должны решить, какие работы необходимы для восстановления технических характеристик объекта. Не рекомендуется игнорировать предписания инспекторов жилищной комиссии. Если не восстановить стену вовремя, организация вполне может отправить дело собственника на рассмотрение в суд, который, согласно п. 5 статьи 29 Жилищного кодекса России имеет право выставить квартиру владельца на торги, примеры подобного неблагоприятного исхода для владельцев уже были.
Автор проекта дома может просто не давать разрешения на возвращение стены в первоначальное состояние, аргументируя это тем, что в результате подобных работ может пострадать дом и другие собственники. В результате владельцу придется ни один месяц оббивать пороги проектного предприятия, упрашивая инспекторов разрешить заделку проема. За такое разрешение проектное предприятие может требовать практически любые деньги, известны случаи, когда автор дома требовал с собственника 1 миллион рублей, и тому не оставалось ничего другого, кроме как удовлетворить желания инспекции.
Опасность потерять деньги и собственное жилище должна убедить владельцев не нарушать действующее законодательство и выполнять перепланировку в полном соответствии с требованиями Жилищного кодекса. Нужно помнить, что существует целая процедура согласования. В интересах владельца эту процедуру не нарушать.
Помимо уже указанных требований законов и ограничений на перепланировку необходимо отметить также, что существует п. 11.8 приложения 1 к постановлению правительства Москвы 508, в котором указывается запрет на устройство ниш, проемов, отверстий в стенах-пилонах, колоннах, столбах, стенах-диафрагмах и в местах расположения сборных конструкций. Разрешения на подобные ремонтные работы получить, конечно, не удастся.
Пример проекта перепланировки квартиры
Для определения стоимости проектирования перепланировки в квартире с созданием проема, собственнику следует воспользоваться автоматическим калькулятором.
