Нюансы перепланировки и переустройства квартир в панельных домах
Во времена СССР шло активное строительство крупнопанельных многоквартирных домов, именно поэтому так много вторичных квартир располагается в подобных строениях. Квартиры в панельных домах для своего времени были действительно хорошими, они рассматривались в качестве комфортабельного, удобного и очень привлекательного индивидуального жилья, о котором мечтали многие люди. С тех пор прошло много времени и требования к эксплуатационным качествам жилищ очень сильно выросли. Из-за этого современные собственники квартир в панельных домах часто задумываются о возможности перепланировки.
Перепланировка — это сложные работы, для выполнения которых необходимо привлекать квалифицированных и опытных мастеров. Таким специалистам известны все правила и особенности перепланировки квартиры в панельном доме, а потому они смогут справиться с задачей перестройки любой сложности.
Как узнать, что квартира расположена именно в панельном доме?
В первую очередь, узнать из каких материалов выстроен многоквартирный дом можно по фасаду. В панельных домах наружные стены практически всегда изготовлены из навесных сборных панелей, произведенных на заводе и установленных на каркас внутренних стен путем сваривания закладных металлических элементов. По высоте одна навесная панель соответствует одному этажу многоквартирного дома, а по ширине — ширине одной-двух комнат стандартной квартиры. Между отдельными навесными панелями образуются швы, которые перед сдачей объекта в эксплуатацию герметизируют, но они остаются отчетливо заметными на фасаде. Если визуально фасад дома представляет собой множество панелей, разделенных швами, то ваш дом является панельным.
Иногда по фасаду сложно определить, является дом панельным или нет, так как в некоторых строениях наружные стены выполняют из кирпича. Хоть подобные конструктивные решения встречаются достаточно редко, о них следует помнить.
Все особенности своего жилища можно узнать в управляющей компании или у застройщика. Кроме того, в интернете сегодня функционирует множество сайтов, которые позволяют определить тип дома по адресу. Собственнику достаточно указать точный адрес квартиры и программа сообщит ему о том, какие материалы использовались для строительства объекта, а также серию типового сооружения.
Особенности и нормы перепланировки в типовых домах
В любой квартире можно сделать перепланировку, главное, чтобы все запланированные работы соответствовали современным законодательным и строительным нормам.
Существуют разные варианты перепланировки. Самой сложной считают перестройку, включающую в себя какие-либо работы с несущими конструкциями. Закон запрещает демонтировать несущие стены, а любые отверстия и проемы в них могут создаваться только по заранее согласованному проекту. Поэтому перед тем, как начинать планировать ремонт, собственнику следует определить, где располагаются несущие перегородки. В отдельной статье мы подробно рассказали о том, как найти несущие стены в квартире в панельном, кирпичном и монолитном доме.
После определения назначения и функций стен, встает вопрос о том, какие работы с несущими конструкциями разрешено проводить по закону? В панельных домах, сданных в эксплуатацию до 2007 года проем в несущей стене сделать можно, на такие работы собственники без проблем получают все необходимые разрешения. Допустимая ширина создаваемого проема определяется индивидуальными характеристиками квартиры, а также его расположением. Чаще всего ширина колеблется в пределах от 90 до 110 см. Ширина простенка (расстояния от наружной стены или существующего дверного проема) при этом должна быть не менее 1м.
В панельных домах, сданных в эксплуатацию после 2007 года, провести перепланировку с созданием проемов в несущих стенах не получится. Автором такого панельного дома, скорее всего, выступает Моспроект или МНИИТЭП, которые запрещают трогать капитальные стены, из-за того, что такие работы могут нарушить специальную защиту объекта от прогрессирующего разрушения.
В квартирах новых панельных домов, построенных после 2007 года по проекту МНИИТЭП, могут наличествовать специальные углубления в несущих стенах, которые свидетельствуют о том, что именно в этом месте сделать отверстие в конструкции возможно. Но даже в этом случае создаваемый проект на перепланировку должен предусматривать укрепление несущей стены с помощью специальной металлической рамы.
Перепланировка квартиры может решать самые разные задачи и иметь различные цели. К примеру, многие собственники хотели бы присоединить балкон к жилой комнате или кухне. Подобные работы, к сожалению, обычно невозможны. Во-первых, автор проекта дома не разрешает убирать дверной порог при выходе на балкон. Во-вторых, подоконный участок наружной стены можно демонтировать лишь при условии сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию до 2007 года.
Типовой проект перепланировки квартиры
В соответствии с Постановлением Правительства №508, с 1 декабря 2011 года собственники квартир в Москве имеют возможность выполнить перепланировку у себя дома по типовому проекту. Для этого достаточно подобрать подходящий проект и сослаться на него при подаче заявления на перепланировку.
Использовать типовые проекты можно далеко не всегда. Чтобы воспользоваться готовыми планировочными решениями, необходимо, чтобы ваша квартира была представлена в каталоге типовых проектов и имела точно такую планировку. Кроме того, новая планировка должна полностью соответствовать выбранной из каталога планировке. На практике типовые проекты могут удовлетворить требования очень небольшого количества собственников, потому пользуются такими проектами достаточно редко. Еще одной причиной отказа от типовых проектов может стать тот факт, что готовые планировки предлагаются не для всех серий многоквартирных домов.
Перепланировка и штрабление стен
В ходе ремонта в квартире могут затрагиваться установленные коммуникации, из-за этого возникает необходимость проложить внутри несущих конструкций электропроводку, трубы канализации или водоснабжения. В п. 11.11 Приложения №1 к Постановлению Правительства Москвы №508 содержится запрет на выполнение подобных работ.
Штрабление несущих стен запрещено, так как в результате такого ремонта может быть повреждена рабочая арматура. Если государственные службы узнают о повреждении арматуры несущей стены, они не только выпишут владельцу квартиры штраф, но и обяжут его вернуть квартиру в первоначальное состояние, для чего потребуется заделка штрабы с усилением стены для восстановления ее технических характеристик. Подобные восстановительные работы проводятся по проекту автора дома и могут стоить очень дорого — до 1 миллиона рублей. Именно поэтому не нужно нарушать законы и пытаться сделать штрабление без ведома ответственных органов.
Это основные особенности перепланировки квартиры в панельном доме. Перестройка жилищ в кирпичных и монолитных строениях, а также переустройство нежилых помещений имеют свои особенности.
Пример проекта перепланировки квартиры
Для определения цены перепланировки нежилых помещений, домов и квартир можно воспользоваться калькулятором.
