Что такое незаконная перепланировка квартиры
Незаконная перепланировка — это перепланировка, выполняемая с нарушениями законодательных норм, СНиП, СанПиН, постановлений правительства и других правовых актов, регламентирующих основные правила подобных работ. Чаще всего незаконной перепланировкой называют выполненный капитальный ремонт, который не был заранее согласован, хотя по закону сотрудники государственных инспекций должны сначала проверить проект перепланировки, чтобы убедиться в его соответствии законодательству.
При всем при этом незаконная перепланировка может полностью соответствовать всем действующим строительным, санитарным, гигиеническим и другим нормам, может быть выполнена качественно и профессионально.
Ответственность за незаконную перепланировку
Специалисты настоятельно рекомендуют выполнять капитальный ремонт у себя дома в полном соответствии со всеми действующими нормами законодательства, чтобы быть уверенным в легитимности проведенной перепланировки. Ведь выполненную с нарушением законов перепланировку, скорее всего, не удастся узаконить, а значит, ремонт придется переделывать заново, что потребует существенных финансовых вложений и временных затрат.
Ответственность за незаконную перестройку квартиры всегда лежит на ее собственнике, поэтому при выявлении фактов перепланировки без получения всех необходимых разрешений и согласований, в отношении владельца могут быть приняты различные штрафные санкции.
Наказание за незаконную перепланировку регламентируется действующими законами. В п. 2 ст. 29 Жилищного кодекса и в п. 3.14.16 приложения № 2 к Постановлению правительства Москвы № 508 говорится о неотвратимости наказания за выполнение капитального ремонта с любыми значительными нарушениями. При обнаружении незаконной перепланировки физическое лицо должно будет заплатить штраф в размере 2–2,5 тысячи рублей, а юридическое лицо — в размере 300–350 тысяч рублей (по ст. 9.12 КоАП Москвы).
Помимо штрафа, собственника ждет предписание вернуть планировку квартиры в изначальное состояние, то есть устранить все последствия ремонта. Такое наказание в отношении нарушителей применяют в соответствии с п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса, п. 3.14.15.1 приложения № 2 к Постановлению правительства Москвы № 508. Таким образом, собственник обязан будет устранить все последствия ремонтных работ, в которые, скорее всего, было вложено много денег и сил. Подобные предписания в Москве выписываются инспекторами районных жилищных комиссий, а в других регионах — представителями органов местного самоуправления.
Получив соответствующее предписание, собственник обязан будет выполнить его в ближайшее время. Если последствия незаконной перепланировки не будут устранены в установленные сроки, жилищная инспекция направит документы владельца в суд, который в соответствии с п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса имеет право выставить жилище владельца на аукцион.
Собственник может не пустить проверяющих инспекторов в свою квартиру, чтобы они не могли документально зафиксировать факт выполнения перепланировки без получения соответствующих разрешений, однако в этом случае жилинспекция может добиться права осуществить проверку объекта через суд. То есть, не допустив инспекторов к себе в дом, собственник лишь незначительно отсрочит момент обнаружения незаконной перепланировки и принятия в отношении ответственного лица штрафных санкций. Наиболее жесткие меры инспекторами обычно принимаются в отношении собственников, выполняющих незаконную перепланировку, затрагивающую несущие конструкции объекта, а значит, способную представлять опасность для самого нарушителя, а также для других собственников и жильцов квартир в доме.
Можно ли узаконить перепланировку квартиры?
Несмотря на то что любой вид перепланировки, выполненной без предварительного согласования, считается незаконным, отношение к собственнику жилищной инспекции будет зависеть от качества ремонта. Больше всего повезет тем владельцам, ремонт в квартирах которых будет выполнен правильно, в соответствии со всеми действующими строительными нормами и правилами. За незаконную перепланировку, выполненную в соответствии с действующим законодательством, предусмотрен штраф в стандартном размере, а также предписание о необходимости получения всех нужных согласований. Выполненную правильно и качественно планировку можно узаконить, в соответствии с п. 18 приложения № 1 к Постановлению правительства Москвы № 508.
При этом для получения согласования собственнику придется обращаться в суд, в соответствии с п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса. На основе поданной заявки судья будет решать вопрос о возможности узаконивания выполненной перепланировки собственником.
Несмотря на возможность согласования перепланировки через суд, даже если она была выполнена с нарушениями процедуры перестройки, на практике очень немногие ремонтные работы удается впоследствии узаконить. Это связано с тем, что собственники, игнорирующие требования законов о необходимости согласования перепланировки редко выполняют капитальный ремонт у себя дома действительно качественно и без нарушений строительных норм. В РФ действует множество нормативов и законов, которые определяют, какие работы можно выполнять во время перепланировки, а какие — нет. Только опытные специалисты могут выполнить ремонт настолько качественно, чтобы не нарушить ни одной законодательной нормы. Услуги специалистов, которые знают, как выполнять обмеры квартир и внутренних помещений, как строить планы и чертежи, какие технические решения позволят выполнить безопасный ремонт, стоят немало, а потому собственники редко обращаются к ним за помощью.
Сама же процедура узаконивания перепланировки тоже представляет собой определенную опасность для собственника, ведь для того, чтобы суд или жилищная комиссия рассмотрели заявку владельца на узаконивание, к документам придется приложить полученные в БТИ или Ростехе планы, на которых должны быть отмечены все выполненные изменения в квартире. Для этого на дом нужно пригласить техников БТИ, которые проведут необходимые замеры и отметят все несоответствия на планах красными линиями. Таким образом, собственник самостоятельно сознается в правонарушении и ему нужно быть на 100 % уверенным в том, что выполненные ремонтные работы не нарушают никаких строительных норм. Если во время судебного заседания выяснится, что ремонт не только выполнен без согласования, но еще и нарушает какие-либо нормы, ни о каком узаконивании перепланировки не будет и речи, наоборот, помимо выписанного штрафа, собственник получит предписание на устранение последствий перепланировки.
Еще одна причина выполнять ремонт по всем законам состоит во времени рассмотрения заявок на перестройку и узаконивание. Жилищная инспекция в течение месяца принимает решение о возможности перепланировки по проекту, но ей же требуется до трех месяцев для принятия решения о возможности узаконить уже выполненный в квартире ремонт.
В целом последствия самовольной перепланировки могут оказаться неожиданными и крайне неприятными для собственника. Нередки случаи, когда кажущийся простым ремонт выливается в громадные финансовые затраты, вызванные необходимостью восстанавливать затронутые при перестройке несущие конструкции.
Как выявляют незаконную перепланировку?
Многие собственники идут на нарушение законодательства, думая, будто бы никто и никогда не узнает о выполненной перепланировке. Они сильно заблуждаются, так как есть сразу несколько возможных путей выявления незаконного ремонта. Чаще всего незаконную перепланировку выявляют из-за следующих причин:
- поступления жалобы на незаконную перепланировку от соседей, которые устали от постоянного шума, вызванного сложными и масштабными ремонтными работами;
- сотрудники управляющей компании, электрики, сантехники обязаны подавать уведомления об обнаруженных изменениях в планировке квартир;
- инспекции сотрудников БТИ;
- внезапных проверок жилищной инспекции.
Таким образом, найдется много путей, через которые ответственные службы могут узнать о выполненной перепланировке с нарушениями законодательства. Если проведенные изменения в квартиры пока не выявлены государственными органами, собственнику следует принять все возможные меры, чтобы обезопасить себя от штрафов и других санкций. Во-первых, владелец может самостоятельно вернуть объекту первоначальную планировку, не дожидаясь поступления соответствующих предписаний. Во-вторых, владелец может попробовать согласовать перепланировку как запланированную, а не выполненную. Для этого придется получить архивные схемы в БТИ, подготовить качественный проект перепланировки и согласовать его с ответственными службами, а после вызвать представителей жилинспекции на объект, чтобы они зафиксировали выполненные на основе согласованного проекта изменения в квартире. В-третьих, незаконную перепланировку можно узаконить через суд. В итоге второй и третий варианты подходят только тем собственникам, которые уверены, что перестройка их квартир выполнена качественно и не нарушает никаких действующих норм.
Как узаконить выполненную перепланировку?
Очень многие собственники интересуются возможностью узаконить выполненный капитальный ремонт. Возможность узаконить перестройку напрямую зависит от качества перестройки. Если ремонт выполнен не только самовольно, но и с нарушением действующего закона, то с такой квартирой уже вряд ли что-то можно сделать. Собственнику в такой ситуации следует обратиться к одному из представленных на рынке проектных предприятий, имеющему допуски СРО, государственные сертификаты и лицензии. Возможно, что сотрудники такой профессиональной компании смогут помочь решить имеющуюся проблему путем повторной перепланировки.
Совсем иные возможности у собственников, которые заранее озаботились тем, чтобы ремонт у них дома был выполнен в полном соответствии со строительными нормами. Они могут не бояться того, что перепланировку признают незаконной и опасной, угрожающей здоровью и жизням людей. Если вы уверены в качестве несогласованной перепланировки, то следует обращаться в Жилищную инспекцию или в органы местного самоуправления. Сотрудники этих организаций расскажут, как поступить, и что делать, чтобы ремонт был признан законным.
Следует отметить, что специалисты рекомендуют в любой ситуации с незаконной перепланировкой проконсультироваться сначала с опытными проектировщиками. Они предварительно изучат качество ремонта и соответствие его современному законодательству, то есть гарантируют возможность успешно узаконить ремонт.
Куда жаловаться на незаконную перепланировку?
Незаконная перепланировка может иметь много неприятных последствий, причем не только для собственника перестраиваемой квартиры, но и для других владельцев жилищ в многоквартирном доме. Некачественная перестройка может стать причиной снижения надежности и безопасности жилого объекта и даже обрушений, потому соседям нужно внимательно следить за капитальным ремонтом в других квартирах.
Если в соседской квартире не первую неделю идет ремонт, оттуда постоянно доносится шум, характерный для работ, сопряженных с демонтажем перегородок и созданием больших отверстий, следует обратиться с жалобой в Жилищную комиссию вашего района или органы местного самоуправления. Жалобу можно писать в свободной форме на листе А4 на имя начальника отделения Жилинспекции. Вверху листа необходимо указать свои ФИО, паспортные данные и адрес.
Нужно помнить, что полномочия по контролю за незаконными перестройками возложена на жилищную комиссию в Москве, никакие другие органы и должностные лица за подобные проблемы не отвечают, то есть, обращаться к участковому по вопросам перестройки квартиры соседями не следует. Единственное, что может сделать участковый, — написать запрос на проверку жилища в жилищную инспекцию.
Жалоба — это всего лишь просьба в соответствующие инстанции проверить указанную в заявлении квартиру, узнать, выполняется ли в ней незаконная перепланировка или нет. То есть, писать жалобы можно даже в тех случаях, если вы не уверены, действительно ли выполнен ремонт без получения необходимых согласований. На основе этого документа, сотрудник жилищной инспекции должен будет проверить квартиру, если его не пустят внутрь, то он будет добиваться разрешения на посещение жилища через суд.
Вопросы покупки квартиры с незаконной перепланировкой
Следует повторить, что ответственность за незаконную перепланировку полностью лежит на собственнике, ни дизайнеры, ни проектировщики, ни монтажники не отвечают за нарушение действующего законодательства. То есть, если человек приобретает квартиру с незаконной перепланировкой, он полностью берет ответственность за нее на себя. Если впоследствии в жилище будет выявлен факт незаконной перепланировки, уже новому владельцу придется платить штрафы и выполнять другие предписания ответственных служб. Именно поэтому перед покупкой квартиры обязательно нужно запросить ее проверку техниками БТИ, чтобы они подтвердили полное соответствие планировки жилища техническому паспорту.
По составленному сотрудниками Бюро инвентаризации плану легко понять, соответствует ли планировка архитектурным чертежам. Планы БТИ должны быть выполнены только черными линиями, без красных линий и штампов, свидетельствующих о наличии в квартире несогласованных и незапланированных изменений. Можно взять в БТИ старые, архивные планы и самостоятельно проверить соответствие планировки, но лучше доверить эти важные и ответственные работы профессионалам.
Незаконная перепланировка может стать неприятным сюрпризом для нового собственника, очень часто именно такие владельцы обращаются за помощью к проектировщикам с просьбой помочь в решении проблемы с несогласованной перестройкой. К сожалению, очень часто ничего исправить уже нельзя и приходится либо платить штрафы и возвращать планировку в начальное положение, либо пытаться продать жилище другим ничего не подозревающим людям.
Продажа квартиры с незаконной перепланировкой
Продать квартиру с незаконной или несогласованной перепланировкой намного сложнее, чем купить. Во-первых, сегодня достаточно сложно найти покупателя, готового приобрести первую попавшуюся квартиру, не проверив соответствие схем реальным параметрам жилища. Во-вторых, даже если собственник согласится приобрести жилье с незаконной перепланировкой, он потребует сделать хорошую скидку, чтобы сохраненные деньги можно было потратить на процесс приведения квартиры в законное состояние. Кроме того, такой покупатель должен иметь собственные наличные средства, так как банки, выдающие ипотечные кредиты следят за тем, чтобы приобретаемые квартиры были «чистыми».
Таким образом, если планировка вашей квартиры не согласована, ее лучше утвердить до продажи.
Понятия незаконной перепланировки
Разобравшись с наказаниями и возможностями узаконивания несогласованной перепланировки, необходимо дать определение самому этому понятию, точнее, определить, что можно отнести к незаконной перепланировке.
Виды ремонта, относящиеся к незаконной перепланировке жилых и нежилых помещений, описаны в п. 11 приложения № 1 Постановления правительства Москвы № 508. К незаконной перепланировке относят:
- любые работы, которые приводят к ухудшению условий эксплуатации квартиры или квартир соседей, включая ограничение доступа к общедомовым коммуникациям;
- ремонтные работы, в результате которых отдельные внутренние помещения квартиры могут быть признаны непригодными для проживания;
- работы с несущими конструкциями объекта, приводящие к нарушению надежности здания;
- ликвидацию элементов системы вентиляции;
- установку регулирующего или отключающего оборудования на общедомовых коммуникациях;
- превышение нагрузки на несущие конструкции здания;
- установку водяных устройств отопления на лоджиях и балконах;
- создание водяных систем теплого пола, работающих от общедомовой сети;
- нарушение любых строительных, санитарных, эксплуатационных, гигиенических или пожарных норм безопасности;
- создание проемов, ниш, отверстий в стенах-диафрагмах, стенах-пилонах и колоннах;
- создание проемов в связных местах сборных строительных конструкций;
- устройство штраб в сборных панельных домах для прокладки систем электроснабжения, водоснабжения или других;
- устройство террас и лоджий на любом этаже, кроме первого;
- капитальные ремонтные работы в аварийных домах;
- перепланировку технических этажей или чердаков;
- работы, затрагивающие внешний облик жилого объекта, признанного историческим или культурным памятником;
- создание проемов в стенах, установленных между газифицированными кухнями и жилыми помещениями;
- объединение жилых комнат с газифицированными кухнями.
Следует также знать все нормы законодательства, которые регламентируют правила выполнения капитального ремонта. Все эти положения обязательно должны учитываться специалистами, нанятыми для перепланировки жилого объекта. Чаще всего при перестройке могут нарушаться следующие законодательные положения:
- п. 9.22 СП 54.13330.2011 и п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645 о расширении и расположении мокрых зон над жилыми помещениями;
- п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СНиП 31.03.2003 об устройстве кухонь без окон;
- п. 22 Постановления правительства России № 47 о расположении кухни над жилыми зонами;
- п. 9.22 СП 54.13330.2011 и п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645 о жилых комнатах под мокрыми зонами и кухнями соседей;
- п. 3.9 СанПин 2.1.2.2645-10 об устройстве входа в помещение с унитазом из жилых комнат и кухонь.
При перестройке нежилых помещений часто нарушают следующие законы:
- п. 3.23 СНиП 31.06.2009 об отсутствии тамбура глубиной менее 120 см и шириной входной двери + 30 см;
- п. 5.6 СНиП 31.06.2009 о неправильном уклоне маршей лестниц и пандусов;
- СНИП 31.06.2009 об отсутствии второго эвакуационного выхода.
Для нежилых объектов требований санитарных, строительных и пожарных норм намного больше, чем для квартир, так как они могут представлять опасность для гораздо большего числа людей.
Собственник может руководствоваться разными целями, отказываясь от согласования проектной документации, но ему нужно знать, что такие работы обязательно приведут к самым неприятным последствиям, потому следует сделать все возможное, чтобы выполнить капитальный ремонт у себя дома в соответствии с нормами и требованиями законодательства. Желающим сэкономить деньги владельцам на ремонте следует рассмотреть возможность использования типовых проектов перепланировки. С их помощью можно на законных основаниях и при минимальных финансовых вложениях выполнить ремонт в своей квартире.
Пример проекта перепланировки квартиры
Для определения цены профессионального проектирования нужно воспользоваться автоматическим калькулятором.
