Когда приходится узаконивать перепланировку
Правила и особенности перепланировки квартир и нежилых помещений регламентируются действующим законодательством, нормативами СНиП, СанПиН, Жилищным кодексом и различными постановлениями правительства. К сожалению, некоторые собственники не выполняют предписаний законов — делают ремонт у себя дома без предварительного согласования.
Чаще всего владельцы забывают согласовывать проект перепланировки с ответственными органами перед началом ремонтных работ. Это может показаться ненужной тратой времени, однако без предварительной проверки проекта перестройки специалистами, его реализация является незаконной. Если такой ремонт с нарушениями норм законодательства уже выполнен, собственнику необходимо сделать все возможное, чтобы узаконить перепланировку, если он не хочет, чтобы в отношении него были приняты штрафные меры.
Как узаконить перестройку в Москве, если она отражена на планах БТИ красными линиями
Если незаконная перестройка квартиры собственника будет обнаружена сотрудниками Жилинспекции, наличие изменений в планах обязательно отмечают в техническом паспорте, хранящемся в архиве БТИ. Прежде чем разбирать вопросы узаконивания перепланировки после нанесения на планы пресловутых красных линий, следует определиться с понятиями.
В п. 2 и п. 3 приложения №1 к Постановлению правительства Москвы №508 содержится список вариантов перепланировки, которые требуют обязательного согласования по проекту с жилищной инспекцией или местными органами самоуправлениями. Таким образом, варианты перестройки, не находящиеся в этих списках, могут быть реализованы без получения предварительных разрешений, согласованы с ответственными службами постфактум.
К сожалению, около 90% всех работ, которые можно отнести к перепланировке внутренних помещений, обязательно требуют согласования и определения самой возможности безопасной перестройки. По закону возможность перепланировки должна определяться проектировщиками, обладающими необходимыми государственными сертификатами и допусками СРО. Их опыта и знаний должно быть вполне достаточно для того, чтобы на основе проведенных в доме исследований понять, не приведут ли запланированные собственником ремонтные мероприятия к снижению надежности и безопасности объекта.
Согласно п. 18 приложения №3 к Постановлению правительства Москвы, сотрудники проектных предприятий, подтвердивших свою квалификацию и опыт на государственных проверках, также могут заниматься исследованием объектов с уже проведенной незаконной перепланировкой для определения возможности ее узаконивания. Эта норма нередко заставляет собственников задуматься о том, а нужно ли в действительности получать все необходимые разрешения и согласования заранее? Ведь уже после ремонта можно обратиться к проектировщикам, которые выдадут официальное подтверждение высокого качества и безопасности перепланировки, с помощью которого можно узаконить любой ремонт. Такой подход невозможно назвать правильным.
Во-первых, собственникам нужно учитывать, что за незаконную перепланировку в обязательном порядке придется заплатить установленный нормативами штраф. Для физических лиц он составляет не более 2–2,5 тысячи рублей, а вот предприятиям за подобные нарушения придется заплатить не менее 300 тысяч рублей. Во-вторых, согласно п. 11.19 Постановления правительства Москвы №508, узаконить перепланировку можно только в том случае, если она будет выполнена в соответствии со всеми современными строительными, пожарными, санитарно-гигиеническими и иными нормативами. Существует очень много законов, которые нужно учитывать при капитальном ремонте. И если хотя бы один из них будет нарушен, узаконить выполненную перестройку будет уже невозможно. Согласно п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса, из-за обнаружения таких ошибок собственника обяжут вернуть планировку объекта в исходное состояние, а для этого придется выполнить повторный и очень дорогой капитальный ремонт.
Практика показывает, что почти в 90% случаев самостоятельная перестройка выполняется с нарушением тех или иных нормативов. Узаконить перепланировку в таких условиях невозможно, потому следует сразу привлекать к ремонту квалифицированных проектировщиков и монтажников, которым известны все действующие нормативы и правила перестройки. Если же перепланировкой будут заниматься опытные и грамотные мастера, скрывать факт капитального ремонта от ответственных органов не имеет смысла. Хороший проект будет без проблем согласован, и ремонт можно будет проводить официально.
Не стоит также думать, что о факте выполнения капитального ремонта ответственные службы не узнают и вам удастся сколько-нибудь долго скрывать перепланировку от инспекторов. Чаще всего о перестройке квартиры собственником в жилищной инспекции узнают из-за жалоб соседей на шум, ведь если в ходе ремонта будут затрагиваться несущие или ненесущие перегородки, демонтировать их тихо, без пыли и грязи не получится. При этом не нужно винить в чем-либо соседей. Самостоятельная перепланировка с демонтажем несущих конструкций может привести к снижению надежности и эксплуатационных качеств всего объекта, потому, когда жильцы пишут жалобы на соседа, они обычно делают это не из личной неприязни, а из опасений возникновения различных аварийных, опасных ситуаций, которые будут угрожать им и их близким.
Этих причин должно быть достаточно, чтобы собственник отказался от выполнения перепланировки без получения всех необходимых согласований и разрешений, даже несмотря на то, что в некоторых случаях перестройку удается достаточно просто узаконить с ответственными органами по плану с красными линиямииз БТИ.
Как узаконить ремонт, если он не отмечен на инвентаризационных планах
Если перепланировка не отмечена на планах БТИ или Ростеха, юридически ремонт считается еще не проведенным, ведь о нем нет никаких документальных свидетельств. В этом случае собственнику необходимо сделать все возможное, чтобы никаких документов о незаконной перестройке и не появилось. Проще всего согласовать выполненную перепланировку с ответственными службами таким образом, будто бы она только планируется, но еще не реализована.
Государственные служащие и инспекторы судят о планировке только по официальным документам инвентаризационных организаций, потому, если в жилищную комиссию будет представлена схема из архива БТИ с начальной планировкой квартиры и качественный проект на перестройку, инспекторы вряд ли что-то заподозрят и выдадут все необходимые собственнику документы для законной перестройки жилого объекта. Это лучший подход в вопросе узаконивания выполненной перепланировки, так как он позволяет собственнику избежать целого ряда проблем. В первую очередь владельцу не придется платить штраф за перестройку, ведь никто не знает, что ремонт в квартире уже был выполнен, то естьфакт нарушения никому неизвестен.
Кроме того, узаконить ремонт таким способом быстрее всего, так как сотрудники жилищной комиссии рассматривают сдаваемые документы на перестройку в течение 30 дней, тогда как на рассмотрение документов об узаконивании выполненной перестройки уходит до 90 дней. Ну и, наконец, Мосжилинспекция требует при незаконной перепланировке сначала получить из БТИ планы с указанием проведенных изменений (отмеченных красными линиями) и только после этого допускает документы к рассмотрению специалистами. Таким образом, собственнику придется сначала сознаться во всех нарушениях и полностью передать свою судьбу в руки инспекторов, которые вполне могут найти в выполненном ремонте ошибку и предписать устранить все последствия перепланировки. При этом даже опытный проектировщик не всегда может дать стопроцентную гарантию того, что сотрудники жилищной инспекции не найдут к чему придраться, потому собственник вряд ли будет уверен в том, что в выполненной перепланировке нет ошибок, а значит, не факт, что ее удастся согласовать.
Даже в случаях, когда жилищная комиссия не требует предварительной подготовки новых планов и чертежей техниками БТИ, инспектор предприятия обязательно посещает объект незаконной перепланировки, прежде чем принять решение о возможности узаконить такой ремонт. Если в ходе осмотра специалист обнаружит какие-то нарушения строительного законодательства, допущенные при перестройке, согласно п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса, результат будет неприятный — собственника обяжут устранить последствия ремонта.
Особенности узаконивания перепланировки в Московской области
Вопросы о том, как узаконить выполненную перестройку интересуют собственников по всей России, а не только в Москве. Нужно отметить, что даже в Московской области процесс узаконивания капитального ремонта имеет целый ряд важных отличий от описанной выше процедуры, потому его нужно рассматривать отдельно.
Если незаконная перепланировка обнаружена ответственными службами и изменения зафиксированы в планах БТИ красными линиями, придется, как и в Москве, вызывать на дом проектировщиков, которые должны будут определить качество ремонта, его безопасность и влияние на технические характеристики дома. К сожалению, местные органы самоуправления в Московской области не имеют полномочий принимать решения о возможности признания выполненной перепланировки законной, потому, имея на руках заключение сертифицированных проектировщиков, собственнику придется обращаться в суд, согласно п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса.
Процесс узаконивания перестройки через суд требует значительно больших финансовых вложений и временных затрат, чем тот же процесс при принятии необходимых решений сотрудниками жилищной инспекции.
Если выполненный капитальный ремонт не отмечен ни в каких официальных документах, то владельцам квартир в Московской области, как и москвичам, рекомендуется постараться согласовать перепланировку задним числом, то есть, будто бы она еще не выполнена. Преимущества этого способа описывались выше.
Как узаконить перестройку нежилого помещения
Разбирать вопросы узаконивания перепланировки в нежилых помещениях необходимо с учетом архитектурных особенностей объекта и его расположения. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме на первом этаже или в подвале, процедура согласования с государственными службами уже выполненного ремонта для него будет ровно такой же, как и для жилых квартир в этом же здании.
В отдельно стоящих нежилых строениях узаконить перепланировку можно в ближайшем отделении Бюро технической инвентаризации. В настоящее время нет предписаний и законов, возлагающих на собственника такого объекта обязанности согласовывать перепланировку внутренних его помещений с ответственными органами. Ранее в Москве функции согласования проектов на перепланировку нежилых объектов выполняла Префектура, однако этот порядок был отменен Постановлением правительства Москвы №551.
Таким образом, чтобы согласовать выполненную перепланировку в нежилом объекте, собственнику следует предоставить сотрудникам БТИ техническое заключение от специалистов о возможности такой перестройки и ее безопасности, проект перепланировки, созданный опытными мастерами, обладающими необходимыми сертификатами от государственных органов и допусками СРО.
Итак, можно с уверенностью сказать, что вне зависимости от назначения объекта и его расположения, узаконить проведенную в здании перепланировку можно, но лишь в том случае, если ремонтные работы выполнены качественно, без нарушений норм законодательства, строительных, противопожарных и иных важных правил. Вместе с тем намного проще, дешевле, быстрее и безопаснее выполнять установленную нормативами процедуру перестройки объектов, предполагающую предварительное согласование проектов на перестройку с ответственными службами.
Следует также отметить, что далеко не все варианты перестройки и капитального ремонта необходимо согласовывать и узаконивать с ответственными службами. В законах говорится о том, что все виды ремонта, которые не влекут за собой изменений в планах объекта, не требуют внесения изменений в инвентаризационные планы, то есть их не нужно узаконивать, так как они не приводят к кардинальным изменениям в квартире.
Вместе с тем собственникам, интересующимся перепланировкой, обычно требуются сложные и ответственные работы, настоящая перестройка объекта, предполагающая демонтаж или перенос перегородок, модернизацию или перемещение установленных инженерных коммуникаций. Для таких работ необходимо получать предварительные разрешения, а если согласование не пройдено, впоследствии приходится узаконивать перепланировку.
Стоит ли узаконивать выполненную перепланировку?
Учитывая все возможные сложности, штрафы, денежные вложения и временные траты, многие собственники раздумывают над тем, стоит ли, вообще, выполнять перепланировку? Каждый владелец должен ответить на этот вопрос самостоятельно, но он должен помнить, что несет ответственность за состояние своей квартиры. В незаконной перепланировке виноваты не проектировщики, не монтажники и не строители, а именно собственник. И если перестройка обнаружится или в результате некачественной перепланировки пострадает дом, отвечать за это будет владелец.
Прежде чем решить, что узаконивать перепланировку не нужно, следует узнать, что помещения, не соответствующие техническим планам, хранящимся в БТИ, могут принести немало проблем своим владельцам. Во-первых, такие квартиры практически невозможно продать. Во-вторых, в случае обнаружения незаконной перестройки, государственные службы обяжут владельца заплатить штраф. В-третьих, если перепланировка выполнена не только незаконно, но еще и некачественно, квартире придется вернуть первоначальную планировку. Больше всего проблем возникнет у собственника квартиры, в которой при некачественной перепланировке были затронуты несущие перегородки. На восстановление технических характеристик дома в такой ситуации собственнику придется потратить очень много личных денег (до 1 миллиона рублей). Если нужных средств владелец не найдет, квартиру продадут с торгов.
Отдельно нужно поговорить о продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Формально собственник имеет полное право продать такой объект, но сделать это будет очень непросто. Во-первых, придется найти покупателя, готового приобрести квартиру с незаконной перепланировкой и отвечать за нее перед властями. Даже если будущий владелец уверен в качестве перестройки и возможности узаконить ремонт, он не будет покупать квартиру по рыночной стоимости, он совершенно обоснованно потребует скидку, сумма которой будет не меньше вероятного размера необходимых вложений для узаконивания объекта. Во-вторых, приобрести квартиру с незаконной перепланировкой человек может только за свои личные финансовые средства. Ни один банк не даст ипотеку на приобретение квартиры с незаконной перепланировкой. Гораздо проще сначала узаконить перестройку жилища и только после этого выставлять квартиру на продажу.
Особенности процедуры узаконивания квартиры
Ниже представлен порядок действий собственника в каждом отдельном случае.
- Если перепланировка только планируется, на ремонт необходимо заранее получить соответствующее разрешение от государственных контролирующих служб.
- Если перестройка на планах БТИ не отмечена, то согласовывать ее следует так, будто бы она только планируется, но еще не выполнена.
- В Москве на выполненный ремонт, который согласовывают по эскизу, для узаконивания достаточно получить акт о выполненной перепланировке (понятие согласования по эскизу введено в 508 постановлении правительства Москвы; потому в Московской и других областях даже для несложной перепланировки обычно требуют полноценный проект).
- Если незаконная перепланировка в Москве зафиксирована ответственными службами и отмечена в планах БТИ красными линиями, для узаконивания собственнику придется получить заключение проектировщиков о возможности и безопасности перепланировки, и с этим документом обратиться в ближайшее отделение жилищной комиссии.
- Если незаконная перепланировка выполнена не в Москве, то с заключением о возможности перестройки объекта придется обращаться в суд.
Какие документы нужны для узаконивания перепланировки
Сложнее всего узаконить перепланировку в случае, когда факт нарушения зафиксирован и все изменения в планах квартиры отмечены на чертежах БТИ красными линиями. Именно такую ситуацию мы рассмотрим и определим состав пакета документов, которые должны быть предоставлены жилищной комиссии. В соответствии с п. 2.13 приложения №2 к Постановлению правительства Москвы №508, собственник должен предоставить специалистам:
- Заявление на узаконивание перепланировки, написанное на соответствующем бланке.
- Нотариальную копию или оригинал правоустанавливающих документов; кстати, после узаконивания перестройки, собственнику нужно осуществить замену свидетельства о праве собственности.
- Техпаспорт со всеми необходимыми схемами из Бюро инвентаризации.
- Техническое заключение о возможности и безопасности перепланировки квартиры от специалистов с допусками СРО, подтверждающее, что ремонт не привел к снижению надежности и эксплуатационных характеристик жилого объекта.
- Иные документы, состав которых зависит от типа перепланировки, характеристик квартир и т. д., к примеру, справка из Мосгаза, в случае замены газовой плиты на электрическую или справка из банка, в случае, если квартира приобретена в ипотеку.
Подав документы на узаконивание квартиры, собственнику следует оплатить штраф, размер которого определяют сотрудники ответственных служб на основе действующего законодательства. После этого с собственником свяжется инспектор жилищной комиссии, чтобы договориться о встрече и изучении объекта, в котором выполнена перепланировка. Инспектор должен будет посетить квартиру, изучить особенности перестройки и проверить соответствие проведенного ремонта действующим нормативам законодательства. В случае если никаких проблем с квартирой собственника выявлено не будет, сотрудник жилинспекции подготовит акт о завершенной перепланировке в трех экземплярах.
Чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в случае, если собственником выступает юридическое лицо, помимо описанных выше документов, собственнику следует предоставить в жилищную комиссию:
- устав предприятия;
- приказ о назначении директора;
- банковские реквизиты;
- заключение Роспотребнадзора;
- формы 1а и 5 документов из Бюро инвентаризации;
- заключение Москомархитектуры;
- иные документы, затребованные инспекторами.
Где следует узаконивать перепланировку
Вопрос о том, к кому обратиться, если нужно узаконить перепланировку, остро стоит перед многими собственниками, особенно перед юридическими лицами, которым для узаконивания перепланировки нежилых помещений приходится собирать большие пакеты документов и платить существенные штрафы. Лучше всего доверить задачу узаконивания профессионалам, которым хорошо известен весь процесс согласования проектной документации.
Некоторые собственники ошибочно считают, будто бы незаконную перепланировку узаконивают прямо в БТИ. Это не так. В планы БТИ при перестройке изменения вносить придется, но это неглавная задача, стоящая перед владельцем квартиры, в которой выполнен ремонт с нарушением законодательства. В БТИ нужно идти уже после того, как будет получен акт о завершенной перепланировке, полученный в жилищной инспекции или в суде (в зависимости от региона). Если обратиться в БТИ преждевременно, они просто пометят новую планировку объекта красными линиями и поставят на документы штамп о незаконной перепланировке.
В Москве, чтобы получить согласование на перестройку или акт о завершенной перепланировке, нужно обращаться в жилищную инспекцию. В Московской области большую часть функций Мосжилинспекции выполняет администрация или главный архитектор. Однако узаконить перестройку с администрацией, как уже говорилось выше, не удастся, даже если проектировщики высокой квалификации и со всеми необходимыми допусками подтверждают, что выполненная перестройка никак не вредит зданию и не угрожает его пользователям. Узаконить выполненную без согласования перепланировку в Московской области и других регионах России можно только через суд.
Как узаконить перепланировку через суд
Несмотря на то что вопросы узаконивания выполненной без согласования перепланировки суд рассматривает только в Московской области, в Москве тоже находятся собственники, обращающиеся именно в суд, чтобы перестройку их дома признали состоявшейся. Это связано с тем, что если сотрудники Жилищной инспекции отказывают в согласовании выполненной перепланировки, мотивируя отказ найденными нарушениями на объекте, свидетельствующими о некачественном ремонте, владелец квартиры может оспорить принятое решение через суд.
Конечно, нужно учитывать, что Мосжилинспекция всегда мотивирует свой отказ в выполнении согласования перепланировки разных по назначению объектов, и практически не встречаются прецеденты отмены судом ранее принятых жилищной инспекцией решений. Но, несмотря на это, собственник все равно может попытать счастья в этой последней инстанции.
В любом случае для рассмотрения судом вопроса о возможности узаконить перепланировку какого-либо объекта,собственнику необходимо будет составить соответствующее заявление, приложить к нему полученные технические заключения о возможности и безопасности перепланировки, отказ в узаконивании (если таковой был выдан жилищной комиссией) и другие требуемые документы.
Как определить, узаконена перепланировка или нет?
Людей, планирующих приобрести квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, нередко волнуют вопросы о том, выполнена ли в здании перепланировка и законна ли она? Определить соответствие технических и планировочных характеристик объекта планам БТИ можно достаточно просто, для этого нужно лишь попросить у владельца квартиры полученные в Бюро инвентаризации чертежи, и сравнить их соответствие реальным особенностям квартиры. При этом на плане не должно быть красных линий и других свидетельств незаконной перепланировки.
Если после сравнения планов с реальными характеристиками жилища обнаружатся какие-либо несоответствия, значит в квартире были проведены капитальные ремонтные работы, на которые не получались необходимые разрешения от ответственных органов.
Сроки узаконивания перестройки
Срок, в течение которого жилищная комиссия или другой ответственный орган будет принимать решение о признании перепланировки состоявшейся, безопасной и законной, зависит от многих внешних факторов; в первую очередь, от назначения, размеров внутренних помещений, адреса расположения квартиры или нежилого объекта.
Примерные сроки узаконивания перепланировки объектов в государственных органах:
- процесс узаконивания перестройки жилого объекта с получением необходимых разрешений занимает от 30 до 90 дней;
- узаконивание выполненной перестройки жилого объекта с получением акта о завершенной перепланировке занимает от 90 до 120 дней;
- процесс узаконивания переустройства жилого объекта в Москве по эскизу занимает до 30 дней;
- узаконивание перепланировки нежилого объекта с получением необходимых разрешений и актов занимает от 90 до 180 дней;
- узаконивание перепланировки при рассмотрении дела в суде занимает от 90 до 180 дней.
Пример проекта перепланировки квартиры
Чтобы не пришлось решать проблемы узаконивания объектов, рекомендуется сразу выполнять перепланировку по закону, для чего вам потребуются услуги профессиональных проектировщиков. Стоимость проектирования перепланировки квартир и нежилых помещений можно рассчитать с помощью калькулятора.
