Правила согласования перестройки нежилых помещений
В декабре 2012 года произошли важные изменения в порядке согласования перепланировки нежилых объектов. Потому очень важно обращать внимание на дату написания статей в интернете, чтобы не изучать неактуальную информацию. Ниже представлены наиболее полезные и точные сведения о правилах и нормативах проектирования и согласования перепланировки нежилых помещений.
Как согласовать перестройку нежилого помещения в жилом здании
Согласование перепланировки нежилых объектов, расположенных в жилых московских зданиях регламентируется Постановлением правительства Москвы № 508, которое было принято в конце 2011 года. Постановление внесло серьезные изменения в правила перепланировки.
По действующему законодательству, если перестройка нежилого объекта только планируется собственником, но еще не выполнена, а значит, не отмечена в техническом паспорте объекта, перед началом ремонта необходимо получить ряд разрешительных документов. Для получения разрешения на перестройку следует предоставить в жилищную комиссию Москвы следующие документы:
- заявку на согласование;
- копию свидетельства права собственности;
- устав предприятия для юридических лиц;
- приказ о назначении директора компании постановки объекта на налоговый учет;
- проект перестройки нежилых помещений;
- техзаключение о возможности и безопасности перепланировки;
- договор о надзоре за строительством, подписанный с проектировщиками;
- договор со строительным предприятием, которое будет выполнять монтажные работы;
- планы и экспликации внутренних помещений БТИ;
- справку о состоянии объекта.
Труднее всего из указанного списка документов получить проект на перепланировку. Проект должен составляться квалифицированными специалистами, обладающими государственными лицензиями и допусками СРО. Сотрудники жилищной инспекции при рассмотрении заявки на согласование перепланировки обращают внимание не только на содержание проектной документации, но и на ее оформление. Оформленный некачественно проект никогда не сможет добиться разрешения на реализацию.
Если в ходе проверки проектной документации сотрудниками Мосжилинспекции в проекте будут обнаружены какие-либо недоработки, собственника обяжут их устранить, а после снова подать полный пакет документов на согласование. Чтобы этого избежать, иногда требуется заказывать у проектировщиков не только сам проект, но и помощь в его согласовании. Эта услуга предполагает участие сотрудников проектного предприятия в процессе согласования документов с ответственными органами. То есть, если государственные инспекторы найдут в проекте какие-либо спорные решения, проектировщики быстро объяснят проверяющим, почему то или иное решение обосновано и не представляет опасности для жилого объекта и проживающих в нем людей.
В декабре 2012 года вышло новое Постановление правительства Москвы № 840, которое внесло некоторые коррективы в упомянутое 580 постановление. В п. 13 приложения № 3 постановления № 840 говорится о том, что перед подачей проекта на перепланировку нежилого объекта на согласование с Мосжилинспекцией его сначала необходимо согласовать с Роспотребнадзором.
Следует учитывать, что помимо указанного выше набора документов, необходимых для согласования проектной документации, в зависимости от типа, целей и планов перепланировки для получения государственных разрешений на ремонт могут потребоваться и дополнительные документы. Так, для согласования проекта на перепланировку нежилого объекта могут быть необходимы:
- разрешение от имущественного Департамента Москвы, если перестраиваемый объект является их собственностью;
- разрешение от Архитектурно-планировочного управления, если запланированные ремонтные работы будут затрагивать фасад здания;
- решение собрания собственников жилых помещений в доме о возможности перепланировки объекта;
- справка из УК, если при ремонте планируется уменьшить вентиляционную шахту без нарушения качества работы вентиляционной системы;
- согласие на перепланировку Мосгаза, если затрагивается газопровод;
- согласие ответственных органов при перестройке помещений в объекте исторического наследия и т.д.
В п. 3.7 приложения № 3 к Постановлению правительства № 840 говориться о том, что проект перепланировки для успешного его согласования с ответственными службами необходимо дополнять заключениями о допустимости и возможности перепланировки, полученными от авторов архитектурного проекта объекта. На самом деле заключение от авторов проекта дома обычно необходимо только в том случае, если запланированные изменения в объекте затрагивают несущие конструкции. Во всех остальных случаях достаточно заключения о возможности перестройки от проектировщиков, имеющих допуски СРО.
На основе полученного от собственника объекта заявления и всех приложенных к нему документов инспекторы в течение 20 дней будут определять соответствие проекта действующему законодательству и принимать решение о возможности реализации принятых в документе технических решений. Если в документах найдут какие-либо недоработки и в случае непредоставления всех необходимых данных, собственник может не получить разрешения на перестройку.
Только если согласование получено, собственник, наконец, может приступить к выполнению ремонта в нежилом объекте. После реализации всех принятых в проекте решений объект с выполненной перепланировкой должен быть еще раз проверен. Инспекторы государственных органов договариваются с собственником о времени посещения объекта и в назначенный час приезжают для проверки качества ремонта и его соответствия согласованному ранее проекту.
Если ремонт выполнен правильно, собственник после проверки сможет получить акт о завершенной перепланировке. При обнаружении проблем владельца могут обязать исправить ошибки, а при грубых нарушениях, даже заставят вернуть планировку объекта в изначальное состояние. На последнем этапе нужно будет вызвать техников БТИ, которые перенесут новую планировку здания в технический паспорт.
Согласование незаконной перепланировки
Собственникам не случайно советуют нанимать для перепланировки специалистов с допусками СРО, лицензиями и другими документами, подтверждающими их способность выполнить ремонт грамотно. Если не знать, с чего начинается перепланировка и как правильно выполнять такие работы, можно нарушить правила перестройки и регламент согласования таких работ.
Если выполнить перепланировку без получения согласований, рано или поздно об этом узнают ответственные органы, после чего в плане объекта в БТИ появятся красные линии, показывающие внесенные в планы здания изменения, и штамп, свидетельствующий о незаконной перестройке. Наказание за незаконную перестройку приведены в п. 18 приложения № 1 к Постановлению правительства Москвы № 508. В этом документе говорится о том, что за несогласованную перестройку юридическое лицо будет обязано заплатить штраф, размер которого может достигать 300–350 тысяч рублей.
Согласование перестройки нежилых помещений в нежилом объекте
Действующее сегодня Постановление правительства Москвы № 551 отменяет все старые законодательные нормы и положения, регулировавшие процесс согласования перепланировки нежилых помещений в нежилом здании. Раньше согласовывать подобные работы приходилось в городских префектурах, сегодня эти же задачи выполняет БТИ.
Таким образом, чтобы получить разрешение на ремонт, собственнику нужно предоставить в БТИ проект, заключение о возможности и безопасности перестройки от проектировщиков с допусками СРО, письмо от проектировщиков, свидетельствующее о том, что запланированные изменения на объекте не носят капитального характера и не подпадают под действие подпункта 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, а значит, не требуют получения никаких дополнительных разрешений.
На основании этого пакета документов сотрудники БТИ посещают объект после выполнения перестройки, проводят инвентаризацию и фиксируют новые характеристики здания.
Очень важно, чтобы на объекте не выполнялись работы, которые по закону относятся к реконструкции зданий.
Список работ, которые не относят к реконструкции можно найти в Постановлении правительства Москвы № 432.
Согласование перепланировки в Подмосковье
Порядок согласования перестройки в Москве и области разный. В Подмосковье правила перестройки зданий определяются органами местного самоуправления, обычно администрацией области или населенного пункта.
В районах администрация выпускает соответствующие постановления, которые и определяют точный порядок утверждения проектной документации на перестройку и сам процесс перепланировки объектов. В большинстве аспектов правила перепланировки нежилых объектов в разных районах практически идентичны.
Главное отличие согласования перепланировки в Московской области от перепланировки в Москве состоит в том, что в области нет жилищных инспекций, и все согласования приходится осуществлять в Администрации.
Нужно отметить, что вне зависимости от назначения внутренних помещений нежилых объектов, правила согласования перепланировки в них будут одинаковыми. То есть, для перестройки офисных и торговых центров, магазинов и заведений общественного питания требуются одни и те же документы и работы, которые должны выполняться квалифицированными мастерами.
Пример проекта перепланировки нежилых помещений
Для определения стоимости услуг опытных проектировщиков можно воспользоваться калькулятором.
