С чего начать и как успешно завершить оформление перепланировки
Перед тем как делать ремонт, нужно прежде понять, связан ли он с перепланировкой, и если это так, то заняться ее оформлением перед началом работ. В чем заключаются мероприятия по согласованию изменений в планировке, мы расскажем далее.
Сначала следует понять, что именно обозначается понятием «перепланировка». Нужно для этого изучить объекты, которые нанесены на план БТИ. Как правило, там обозначаются дверные проемы, стены, сантехника и кухонная плита, есть экспликация помещений, обозначено их функциональное назначение, площади. Все отклонения от плана БТИ и будут считаться перепланировкой.
Например, расширение санузла — это перепланировка. Демонтаж перегородок, перенос проемов, сантехники, кухонной плиты, замена газифицированного оборудования на электрифицированное, монтаж встроенного шкафа — все это тоже относится к изменению планировки и подлежит узакониванию.
Некоторые владельцы жилья наивно думают, что если демонтировать ненесущие конструкции, то это не повлечет никакой ответственности. Однако, когда наступаете время продажи квартиры, они с удивлением осознают, что нужно было согласовывать даже незначительную перепланировку. В результате затягиваются сроки продажи, приходится оплачивать штраф и саму процедуру оформления «задним числом». Гораздо выгоднее проконсультироваться в жилинспекции, можно ли делать тот или иной ремонт или это запрещено. В последнем случае приходится возвращать на место исходную конструкцию квартиры, а это бессмысленные затраты на ремонт.
Когда инспекторы узнают о неузаконенной перепланировке, они наносят красные линии на план БТИ, и пока владелец их не устранит, невозможно будет совершить финансовые сделки с недвижимостью. В особо тяжелых случаях собственнику грозит принудительная продажа квартиры на торгах через суд.
Чтобы изучить план своей квартиры, нужен технический паспорт БТИ. Он понадобится и для того, чтобы пройти процедуру согласования, когда вы будете отправлять в жилинспекцию собранную документацию. Его разрабатывают в течение 10 рабочих суток, и получить этот документ можно, заплатив 1700 рублей в пользу государства.
Способы оформления перепланировки
- Самостоятельное согласование. Собственник квартиры собственноручно собирает пакет документации, заказывает ее разработку, ходит по инстанциям и вызывает на дом комиссию по приему по окончании работ.
- Согласование через посредников. Компания, занимающаяся проектированием перепланировок и имеющая разрешительный документ СРО, может оказать помощь в проведении узаконивания. Это платный вариант, зато вы с большей долей вероятности все согласуете без накладок.
Какова процедура оформления ремонта в жилинспекции
Вне зависимости от того, какое лицо будет заниматься этим процессом (собственник или представитель компании-посредника, выступающий в роли доверенного лица), процедура остается одинаковой. Она установлена для всех, и пакет документации тоже остается примерно одинаковым.
Стоит учитывать, что в последние годы нормы ужесточились, и связано это с тем, чтобы обеспечить безопасность людей после проведенного ремонта. Если вы собираетесь самостоятельно все узаконивать, то помните, что неопытному согласователю может быть не под силу данная процедура. Дело в том, что далеко не все перепланировки можно узаконить, особенно если вы ранее никогда не проводили согласование и не знаете законодательство в этой сфере.
Своими силами можно узаконивать лишь несложные случаи перепланировок, когда не затрагиваются несущие стены и перекрытия и сама процедура носит уведомительный порядок без необходимости разработки проекта перепланировки квартиры.
К простым случаям можно причислить проемы в перегородках, не несущих нагрузки, перенос в пределах помещений сантехники и электроплиты. Однако отметим, что даже такие простые мероприятия могут нуждаться в разработке проекта. Все зависит от жилинспекции, которая в 95 % случаев обязывает собственников заказывать проектную документацию или использовать типовой проект.
Например, вы переносите сантехнику на другое место в ванной и в рамках перепланировки относите стену дальше, захватывая немного площади коридора. Это мероприятие уже требует проекта, поэтому придется создавать его и для переноса раковины или ванны, и для расширения площади помещения.
Немного более сложный, чем уведомительный, порядок согласования нужен при затрагивании ненесущих элементов квартиры. Он гораздо более частый, и порой требует дополнительно разработки технического заключения на перепланировку. Так как конструкции не являются несущими, то его может создать любая проектная компания с допуском СРО.
Однако, если вы решите, что, например, проем нужен именно в несущей стене, то согласование автоматически увеличивается в цене и проходит сложнее. Обращаться за техзаключением нужно не в любую компанию, а именно в ту, которой принадлежит авторство проекта здания. В таких сложных случаях согласование может как затянуться на неопределенное время, так и вовсе не состояться, если самостоятельно, не имея опыта, им заниматься.
Что делать, если ранее выполненный ремонт признан незаконным
Существует еще один способ согласования, который заключается в оформлении перепланировок, сделанных самовольно. Для этого обязательно нужно получать техзаключение о том, что сделанный ремонт безопасен, и оплатить штраф. В остальном сбор документов и вся процедура узаконивания проходит по общему алгоритму.
Однако случаются и такие ситуации, когда владелец не знает, что сносимая стена несущая, и при этом делает такой ремонт. Потом в плане БТИ появляются красные линии (если его сотрудники узнают о незаконных действиях) и собственник жилья наживает себе проблему. Такую перепланировку согласовать никак нельзя, потому что она запрещена и опасна для окружающих. Все, что остается сделать, — это привести стену в первоначальное состояние и при необходимости оставить проем, усиленный металлоконструкциями (если жилинспекция даст на это добро).
Какая документация нужна для оформления изменений в планировке
С чего начать оформление перепланировки? В первую очередь нужно собрать документы.
Если ваш случай носит уведомительный порядок, то нужно предоставить техпаспорт на квартиру, ксерокопию свидетельства о том, что вы являетесь владельцем недвижимости, план после перепланировки, паспорт. Если нужен проект, то дополнительно придется прикладывать техзаключение (но не всегда). Дальше документы отдаются на рассмотрение комиссии и при положительном решении можно делать ремонт. По его окончании приходит проверяющий и составляется акт приема перепланировки.
Пример проекта перепланировки квартиры
Бывают спорные ситуации, когда жилинспекция наотрез отказывается выдавать разрешение. Если же у вас есть все основания не согласиться с отказом и вы можете привести доказательства, то вам поможет только судебное разбирательство. Однако лучше не доводить до этого и сразу обращаться за согласованием к опытным специалистам. Расценки на их работу можно узнать ниже.
