Как осуществляется согласование перестройки
С декабря 2011 года на территории Москвы действует постановление правительства города № 508, которое изменило ранее существовавший порядок перестройки квартир и нежилых помещений. В документе описаны все этапы согласования перепланировки, все работы, которые нужно провести собственнику, чтобы получить официальное разрешение на выполнение капитального ремонта.
Чтобы начать капитальный ремонт в квартире нужно получить разрешение от жилищной инспекции. В п. 18 приложения № 1 Постановления правительства Москвы говорится, что узаконить перестройку можно и после проведения ремонтных работ, но специалисты настоятельно не рекомендуют изменять планы объекта до получения необходимых согласований с ответственными службами. Во-первых, согласование необходимо для выявления ошибок в проектах и эскизах; если планы ремонта не будут проверены опытными экспертами, вполне вероятно, что перестройка будет выполнена с нарушением каких-либо законодательных положений, нормативов СНиП, СанПиН или иных постановлений. Ремонт с ошибками не будет согласован, собственников таких квартир обязывают вернуть планировку объекта в начальное состояние. Во-вторых, согласование после окончания ремонтных работ обязательно повлечет за собой штраф, размеры которого могут составить до 2,5 тысячи рублей для частных лиц и до 350 тысяч для предприятий. В-третьих, возможность согласования незаконной перепланировки рассматривается жилищной комиссией до трех месяцев, тогда как предварительное согласование осуществляется за 30 дней.
Из-за этого лучше всего выполнять перестройку правильно, в соответствии со всеми требованиями законодательства. Если собственнику не терпится поскорее приступить к ремонту, он может заказать проектирование у опытных проектировщиков, которые могут одновременно создавать проект и работать над его согласованием с ответственными службами.
Даже если ремонт уже выполнен, собственник может попробовать согласовать его так, будто бы он только планируется. Главное, чтобы о выполненной перестройке не знали ответственные службы и не отметили сделанные в квартире изменения красными линиями на планах БТИ.
Если выполнять согласование правильно, то первым этапом работ будет получение в БТИ технического паспорта объекта. Это исходный документ, который понадобится не только на этапе проверки проектной документации, но и для создания самого проекта на перепланировку.
Если в ходе ремонта в квартире планируется выполнить какие-либо работы, указанные в п. 2 и п. 3 приложения № 1 к 508 Постановлению правительства Москвы, обязательно нужен проект перестройки, подготовленный предприятием, сотрудники которого обладают государственными сертификатами, разрешениями, лицензиями и допусками СРО.
В п. 3.7 приложения № 3 к тому же постановлению указывается необходимость сопровождать проектную документацию техническим заключением от автора архитектурного проекта объекта. К счастью, в жилищной инспекции работают опытные люди, разбирающиеся в особенностях перестройки объектов, они требуют от собственника техзаключение от автора дома только в тех случаях, когда запланированные ремонтные работы затрагивают несущие конструкции. Во всех остальных ситуациях достаточно заключения от проектировщиков о возможности и безопасности перестройки.
В зависимости от целей перепланировки и входящих в состав капитального ремонта работ, для согласования перестройки проверяющим органам могут потребоваться некоторые дополнительные документы, в частности:
- разрешение на ремонт от архитектурного управления, если он затрагивает фасад многоквартирного объекта;
- теплотехнический расчет при присоединении балконов и лоджий к комнатам;
- разрешение из Мосгаза при демонтаже или переносе газового оборудования;
- разрешение от УК, если в планах БТИ обнаруживаются какие-либо неточности и ошибки;
- решение о перестройке общего собрания собственников, если ремонт затрагивает общедомовые территории или коммуникации и т. д.
Полный состав документов, необходимых для получения согласований от ответственных служб определяется проектировщиками после того, как им станут известны все цели и задачи перестройки. Этот пакет документов нужно будет передать в Мосжилинспекцию. Если запланированные ремонтные работы не нарушают никаких строительных, правовых, противопожарных и санитарных норм, собственник получит разрешение на выполнение перестройки. Обнаружение в документах ошибок и нарушений может повлечь за собой отказ в согласовании проектной документации и необходимость вносить изменения в проект. После исправления недочетов проект согласовывают повторно. Очень важно заказывать всю необходимую документацию у специалистов с опытом и допусками. Когда проектом занимаются малоопытные люди, процесс согласования может затянуться на многие месяцы.
Если собственник получает разрешение на выполнение перепланировки, он может нанимать строителей для реализации запланированных работ. Бригаде придется не только заниматься ремонтом, но еще и заполнять некоторые важные документы, к примеру, журнал строительно-монтажных мероприятий и акт о скрытых работах на объекте. После реализации предусмотренных проектом работ собственнику снова придется вызывать на дом сотрудников жилищной инспекции, которые определяют, насколько качественно выполнен ремонт и выдают владельцу акт о завершенной перестройке.
Согласовать незаконный ремонт в квартире
К сожалению, далеко не все собственники выполняют ремонт по закону. Если не согласовать предварительно перестройку, впоследствии она будет признана незаконной. Незаконную перестройку фиксируют сотрудники БТИ, отмечают все изменения в квартире красными линиями на инвентаризационных планах. В некоторых случаях даже после этого ремонт можно успешно согласовать.
Для согласования незаконного ремонта сначала нужно выплатить штраф, размер которого определят сотрудники жилищной инспекции. После этого собственнику следует подать заявку в МФЦ на получение акта о завершенной перепланировке, снабдив свое заявление техническим заключением от проектировщиков с допусками СРО, свидетельствующим о безопасности и допустимости выполненного ремонта.
Заявка и все документы из МФЦ будут переданы в жилинспекцию, инспекторы которой в ближайшее время договорятся с собственником о посещении его квартиры для оценки качества ремонта. Если перестройка действительно выполнена без нарушений законодательства, владелец получит акт о завершенной перестройке.
С актом о завершенном ремонте необходимо обратиться в БТИ, чтобы техники организации выехали на объект и составили новые планы квартиры, а также убрали красные линии и печати о незаконной перестройке из технического паспорта.
Согласование нежилых помещений
Порядок согласования перепланировки нежилого объекта зависит от места его расположения. Перестройку нежилых помещений, расположенных в жилых многоквартирных домах необходимо согласовывать точно так же, как согласовывают перепланировку квартир. Есть всего несколько отличий между подобными мероприятиями:
- в отношении нежилых помещений действуют отдельные нормы СанПиН, СНиП и других актов, нарушать которые нельзя ни в коем случае;
- проект перестройки нежилого объекта в многоквартирном доме дополнительно нужно согласовывать с СЭС;
- если собственником нежилого объекта выступает предприятие, от него потребуют дополнительные документы для согласования: устав фирмы, справку о постановке на учет в налоговую, приказ о назначении директора и т. д.
Согласование перестройки отдельно стоящих нежилых объектов принято выполнять в Бюро технической инвентаризации. В БТИ нужно передать проект перепланировки объекта и техническое заключение о возможности перестройки, выданное проектировщиками с допусками СРО.
Чтобы проект на перепланировку успешно прошел согласование, важно, чтобы в нем не было никаких ошибок и недочетов, потому для проектирования необходимо нанимать опытных, квалифицированных специалистов.
Пример проекта перепланировки квартиры
Узнать стоимость услуг профессиональных проектировщиков можно с помощью калькулятора.
