Можно ли объединить лоджию с комнатой при перепланировке?
До недавнего времени, собственники могли без особого труда получить разрешение на объединение лоджии с комнатой и кухней. Для этого нужно было лишь доверить проектирование перестройки опытным специалистам, обладающим государственными лицензиями и допусками СРО. Сегодня выполнить такой вариант перепланировки намного сложнее, а в некоторых случаях невозможно в принципе.
Существует множество законодательных норм, строительных правил и постановлений правительства, описывающих, когда и как можно объединить лоджию с жилыми помещениями. Чтобы проект на перепланировку гарантированно прошел согласование с ответственными службами, все эти нормативы обязательно нужно учитывать.
Можно ли узаконить объединение лоджии с комнатами?
Совсем недавно в приложении № 1 к Постановлению правительства Москвы № 508 был пункт за номером 2.2.9, в котором говорилось о том, что по профессиональному проекту перепланировки можно узаконить объединение лоджии с внутренними помещениями квартиры. К сожалению для многих собственников, в конце 2012 года вышло новое постановление правительства города № 840, которое, помимо всех остальных изменений, отменяет указанный выше пункт 2.2.9. Таким образом, сегодня в квартире невозможно законно провести ремонт, направленный на объединение комнаты с лоджией, на превращение этих помещений в единое пространство. Как минимум между лоджией и комнатой должно присутствовать дверное или оконное заполнение.
Другими словами, собственник может успешно согласовать с ответственными службами объединение лоджии с комнатой и кухней в случае, когда пространство помещений будет разделено раздвижными дверьми или окном. Если в процессе эксплуатации квартиры возникнет необходимость убрать оконную или дверную раму, собственник может выполнить такие работы без получения согласований и разрешений с ответственными службами. Конечно, это нарушение, но о нем вряд ли узнают государственные инспекторы. В случае необходимости, дверную раму можно быстро вернуть на свое место.
Таким образом, собственник может заказать у специалистов проект на перепланировку квартиры, который, помимо прочего, будет предполагать установку нового дверного проема между комнатой и лоджией. После завершения ремонта и всех этапов согласования перепланировки, после того как техники БТИ перерисуют новые планы жилого объекта, дверную раму можно убрать. В этом случае юридически планировка квартиры будет законной, совпадающей с данными из технического паспорта. Если же собственник, к примеру, захочет продать квартиру, ему нужно будет просто установить дверную раму назад.
В случаях, когда хочется не просто убрать раму и двери, но еще и расширить проем, ведущий из комнаты в лоджию, нужно, чтобы в проекте на перепланировку содержалась информация о монтаже французских окон в расширенном проеме. Французскими окнами называют современный тип пластиковых дверей. После согласования проектной документации и перерисовки всех планов французские окна можно будет демонтировать и убрать до момента, когда они действительно понадобятся.
Разработка проекта на объединение лоджии с помещениями
Чтобы выполнить перепланировку объекта, включающую в себя расширение проема, ведущего из комнаты в лоджию, обязательно понадобится качественный проект на перестройку, выполненный квалифицированными мастерами. Наличие проекта требуется в соответствии с пунктом 3.2 приложения № 1 к Постановлению правительства Москвы № 508. Чтобы получить разрешение на выполнение запланированных работ, собственнику нужно будет подать соответствующую заявку в адрес жилинспекции и приложить к ней сам проект, а также копии допусков СРО проектного предприятия, которые свидетельствуют об умении мастеров выполнять свою работу.
Помимо проекта, к заявке придется приложить теплотехнический расчет, показывающий, что запланированные строительно-монтажные работы не нарушат внутренний климат помещений, не ухудшат условия проживания в комнатах.
Проект обязательно должен предполагать остекление лоджии. Если остекление лоджии отсутствует и не будет предусмотрено в проектной документации на перестройку, то по закону будет считаться, что перепланировка лоджии затрагивает фасад многоквартирного дома, а значит, ремонт придется согласовывать с дополнительными контролирующими организациями.
Вынос радиаторов отопления на лоджии
В п. 11.7 первого приложения к 508 постановлению правительства содержится полный запрет на размещение радиаторов отопления на лоджиях и балконах. При необходимости организовать отопление на лоджии, собственник может использовать любые доступные ему электрические обогревательные системы. Запрет касается только элементов системы водяного отопления.
Следует отметить также, что даже при установке радиаторов без согласования, это никак не будет отображено на планах БТИ, так как радиаторы на поэтажных схемах и экспликациях просто не отмечаются. Потому проблемы у нарушителя могут возникнуть только во время проверки квартиры сотрудниками жилинспекции.
Увеличение проема в стене и демонтаж порожка
Существуют различные варианты перестройки квартиры, включающие в себя расширение проема, ведущего на лоджию или на балкон. Каждый из подобных вариантов желательно рассматривать индивидуально для определения возможности его реализации в квартире заказчика.
Если собственник хочет ликвидировать дверной порожек на входе в комнату с лоджии, сделать это можно будет далеко не всегда:
- порожек в дверном проеме можно убрать в квартирах, расположенных в монолитных домах;
- в домах, выстроенных из готовых железобетонных панелей, убрать порожек не получится, на такую перепланировку невозможно будет получить разрешение от автора проекта здания, коим выступает МНИИТЭП;
- в кирпичных домах ликвидировать порожек в проходе можно только в том случае, если плита лоджии опирается на специальные наружные конструкции;
- если в кирпичном доме плита лоджии держится за счет заведения в наружную стену, удалить порожек не получится.
Многие собственники затевают ремонт в своих квартирах, чтобы убрать часть стены под окном, выходящим на лоджию. Выполнить подобные ремонтные работы можно не во всех типах многоквартирных домов:
- в монолитных железобетонных зданиях убрать подоконный блок можно;
- в панельных домах убрать подоконный блок можно только при условии сдачи объекта в эксплуатацию до 2007 года;
- в панельных домах, сданных в эксплуатацию после 2007 года убрать подоконный блок нельзя, так как на такие работы МНИИТЭП не даст своего разрешения;
- в кирпичных домах возможность демонтажа подоконного блока зависит от крепления плиты лоджии (если плита держится за счет защемления на внешних конструкциях, убрать подоконный блок не получится, в противном случае провести ремонт можно).
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры, затрагивающий лоджию, — увеличение ширины или высоты проема, ведущего в комнату. Возможность выполнения таких работ тоже зависит от типа, серии и индивидуальных характеристик дома:
- такой вид перепланировки запрещено выполнять в кирпичных, панельных и блочных многоквартирных домах, так как в этих строениях стены, разделяющие комнаты и лоджии, либо выполняют несущие функции, либо изготавливаются из навесных панелей, потому ликвидировать их, создавать в них новые отверстия и расширять проемы нельзя;
- в монолитных домах расширить проем в ширину или высоту можно, так как ликвидация частей стен из монолитного железобетона никак не скажется на надежности и безопасности строения.
Можно ли создать дополнительную лоджию?
Еще один важный вопрос, интересующий многих собственников Москвы и других городов, заключается в том, можно ли сделать у себя дома дополнительную лоджию? На этот вопрос отвечает п. 11.13 приложения № 1 к 508 постановлению правительства Москвы. В соответствии с ним, в квартирах запрещено выполнять работы, направленные на устройство дополнительных лоджий.
Следует отметить, что данный пункт постановления правительства касается только тех квартир, которые располагаются выше первого этажа. Собственники жилья на первом этаже могут попробовать получить разрешение на выполнение таких сложных и ответственных работ. Далеко не всегда удается согласовать проект перепланировки, предполагающий устройство дополнительной лоджии, однако пытаться выполнить ремонт без согласия ответственных служб не следует. Из-за этого собственник может получить штраф за незаконную перепланировку объектов, а также предписание устранить все последствия ремонта, выполненного без необходимых согласований и разрешений.
Еще одну сложность в деле устройства дополнительной лоджии в квартире на первом этаже представляет собой необходимость провести общедомовое собрание собственников, которые должны одобрить запланированный ремонт. Только если 66,66 % собственников дадут добро на ремонт, владелец квартиры может рассчитывать на успешный результат запланированной перестройки.
Пример проекта перепланировки квартиры
Для выполнения ремонта обязательно нужен качественный проект, для создания которого необходимо нанимать людей, обладающих разрешениями от государственных контролирующих служб, допусками СРО и лицензиями. Стоимость услуг таких специалистов можно рассчитать с помощью калькулятора.
