Какие документы нужны для перестройки?
Перепланировка — важные и крайне ответственные работы, которые направлены на улучшение эксплуатационных и функциональных качеств объектов. Из-за высокой сложности для перестройки требуются различные проектные и разрешительные документы, которые придется предоставить в государственные контролирующие службы для согласования ремонта.
Описывая необходимые документы для перепланировки, следует отметить, что по закону составлять и согласовывать проект следует только в том случае, если запланированные мероприятия и работы есть в списке пунктов 2 и 3 приложения № 1 к Постановлению правительства Москвы № 508. Если ремонт не затрагивает указанных в этих нормативных документах работ, выполнить его можно без получения предварительных разрешений.
Перепланировка и переустройство по эскизу могут требовать внесения изменений в планы БТИ, если они затрагивают строительные конструкции или инженерные сети. В этом случае после ремонта необходимо будет вызвать на дом сотрудников жилищной инспекции, чтобы они оценили качество и безопасность ремонта, выдали владельцу акт о завершенной перестройке.
Документы для согласования
Проще всего выполнить согласование перепланировки в случае, когда такие работы только планируются, но еще не выполнены (либо выполнены, но о факте перестройки пока еще не известно ответственным органам и изменения не занесены в планы БТИ). Если запланированный капитальный ремонт включает в себя работы, описанные в п. 2 и п.3 указанного выше приложения к постановлению правительства города, то, в соответствии с п. 2.10 приложения № 2 к тому же постановлению, для согласования нужны следующие документы:
- заявление на согласование перепланировки;
- документы о праве собственности на перестраиваемый объект;
- проект перепланировки, подготовленный мастерами с допусками СРО;
- техпаспорт квартиры, планы и экспликации из БТИ;
- техническое заключение о возможности и безопасности перестройки объекта.
По требованиям действующего законодательства, заключение о возможности выполнения ремонтных работ на объекте собственника необходимо получать от автора архитектурного проекта дома. На практике инспекторы Жилищной комиссии требуют предоставления техзаключения от действительных авторов проекта только в том случае, если запланированный ремонт затрагивает несущие конструкции объекта. Во всех остальных случаях достаточно получить техническое заключение от нанятых проектировщиков.
Правоустанавливающие документы — это свидетельство о праве собственности. До недавнего времени без этого документа невозможно было получить согласование на перепланировку от государственных органов. С момента принятия Постановления правительства Москвы № 840 собственники могут не предоставлять свидетельства о собственности, если перепланировка проводится в новостройке. Вместо этого, можно предоставить следующий пакет документов:
- копию акта приема-передачи объекта недвижимости;
- разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
- справку от застройщика, которая подтверждает отсутствие финансовых претензий к собственнику;
- договор о долевом строительстве.
Нужно помнить также, что в каждом отдельном случае для согласования проектной документации могут требоваться дополнительные документы, к примеру:
- разрешение на перепланировку от страховой компании и банка, если квартира куплена в ипотеку;
- разрешение от Архитектурно-проектного управления, если ремонт затрагивает фасад;
- разрешение от собрания жильцов, если затрагиваются общедомовые территории или инженерные сети;
- договор на авторский надзор с проектировщиками;
- справка из УК при наличии ошибок в планах БТИ;
- разрешение из Мосгаза, если затрагивается сеть газоснабжения;
- нотариально заверенное согласие на добровольное ухудшение жилищных условий при некоторых видах перестройки;
- строительные планы объекта при перестройке квартир «свободной планировки»;
- разрешение из ДИГМ для перепланировки муниципальных квартир.
Если собственник пошел на нарушение законодательства, выполнил ремонт без предварительных согласований и разрешений, а последствия этой перепланировки были обнаружены и зафиксированы государственными службами, ремонт придется узаконивать. Для этого в первую очередь требуется составленное проектировщиками техзаключение о возможности и безопасности выполненных работ. С техзаключением, проектом и другими документами нужно будет обратиться в МФЦ, договориться о дате выезда на объект сотрудников жилищной инспекции, которым предстоит определить качество выполненного ремонта и его влияние на эксплуатационные характеристики жилого объекта. За незаконный ремонт высокого качества собственнику нужно будет лишь заплатить небольшой штраф, если же будут выявлены нарушения строительных, противопожарных или санитарных норм, владельца обяжут устранить все последствия перестройки.
Если в составе выполненного ремонта не было работ и мероприятий, входящий в состав пунктов 2 и 3 упомянутого приложения к постановлению правительства, узаконить его можно по эскизу.
Документы для перестройки нежилых объектов
Перепланировка может выполняться в разных по назначению объектах, не только в квартирах, но и в различных нежилых помещениях. Все нежилые объекты принято разделять на две большие категории по месту их расположения:
- Нежилые помещения в жилых зданиях.
- Отдельно стоящие нежилые объекты.
Необходимые документы для перепланировки определяются расположением объекта, а также сложностью запланированного ремонта. Чтобы перестроить нежилое помещение, расположенное в жилом здании, к примеру, на первом этаже многоквартирного дома, состав необходимых документов для согласования будет точно таким же, как и для обыкновенных квартир.
Что касается отдельно стоящих нежилых объектов, то утвержденного регламента согласования перепланировки в них пока не существует. Существовавший ранее порядок согласования и перепланировки таких зданий был отменен, а новый еще не принят.
В настоящее время для согласования капитального ремонта в отдельно стоящем нежилом объекте принято сразу обращаться в БТИ с проектом, по которому будет выполняться перепланировка, и техническим заключением, составленным профессиональными проектировщиками с допусками СРО.
Если нежилое помещение располагается в жилом здании и принадлежит юридическому лицу, то для согласования перепланировки необходимо будет предоставить в контролирующие органы следующий набор документов:
- свидетельство о постановке на учет в налоговую инспекцию;
- нотариальную копию документов о государственной регистрации права;
- нотариальную копию договора аренды, если заявителем выступает арендатор;
- протокол о назначение директора предприятия;
- копию устава фирмы;
- копию свидетельства о регистрации юрлица;
- составленный сертифицированными специалистами проект;
- договор на авторский надзор;
- планы и экспликации помещений от БТИ;
- справку о техническом состоянии жилого объекта;
- техзаключение о возможности перепланировки;
- выписку из техпаспорта здания.
Как и для жилых объектов, список необходимых документов для согласования перепланировки может дополняться, в зависимости от индивидуальных особенностей помещений и целей ремонта.
Пример проекта перепланировки квартиры
Вне зависимости от состава требуемого пакета документов, главное — обеспечить создание профессионального и качественного проекта. Для таких работ необходимо нанимать мастеров с допусками СРО, лицензиями, разрешениями и сертификатами, они смогут подготовить документы на ликвидацию подоконного блока, объединение комнат с балконом, демонтаж несущих и ненесущих перегородок.
Для определения стоимости услуг профессионалов можно воспользоваться автоматическим калькулятором.
