Нюансы согласования перепланировки при ипотеке
Если вы приобрели квартиру в кредит и уже заселились в нее, то, скорее всего, и планируете, что в ней можно изменить и адаптировать под собственные потребности. Пока вы выплачиваете ипотеку, ремонт делать не запрещено по закону. Вы также можете заниматься мероприятиями по перепланировке, но учитывайте, что ее нужно узаконивать в любом случае. Процедура согласования в случае ипотечной квартиры имеет свои нюансы, о которых расскажем далее.
Документы, которые требуются для перепланировки при ипотеке
Перечень бумаг стандартный для всех и отличается незначительно в зависимости от сложности проводимых работ. Так, требуются:
- заявление;
- техпаспорт;
- документ, подтверждающий право владения;
- перепланировочный проект;
- техническое заключение на перепланировку (не во всех случаях).
Дополнительно для ипотечной квартиры требуют получения разрешения от банка, в котором была оформлена ипотека.
Так как вы еще не получили полного права на владение квартирой, и приобретенное в кредит жилье является залогом, необходимо запрашивать письменное согласие банка.
Хотя в некоторых случаях бывает и так, что изначально в ипотечном договоре прописано, что перепланировку делать нельзя до полного погашения стоимости квартиры с процентами. Если такого пункта нет, то есть пометка о том, что любые изменения в планировке нужно согласовывать с банком. Это условие имеет под собой разумное обоснование: если владелец оказывается неплатежеспособным, то банку придется непросто при продаже его квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Если вы только думаете о том, чтобы брать квартиру в ипотеку, то стоит понимать, что в ней любые существующие перепланировки должны быть узаконены. Поэтому при покупке обязательно сравните существующую планировку с той, которая отображена в плане БТИ. Если есть расхождения или красные линии на плане БТИ, то ни один банк не согласится дать кредит на такое жилье, поскольку самовольная перепланировка снижает стоимость квартиры на 10–25 %. В исключительных ситуациях банк может дать добро, но лишь при условии, если сделанный ремонт не нарушает строительных и иных нормативных актов, и вы проведете процедуру согласования в жилинспекции.
Перед обращением в банк, с тем чтобы получить положительный ответ на проведение перепланировки, необходимо также получить разрешение от компании, которая занималась страховкой купленной в ипотеку недвижимости. Помимо этого, может понадобиться документ от оценщика, который будет свидетельствовать о том, что стоимость квартиры после планируемой перепланировки не изменится.
Затем нужно отправить запрос в банк вместе с вышеперечисленными документами из страховой. Стоит также вместе с ними подать и проект перепланировки. Ваше заявление будет рассматриваться на платной основе, и, как правило, стоимость услуги составляет от 2000 до 5000 рублей. Сроки четко не определены: у каждого банка длительность рассмотрения своя.
Проект перепланировки ипотечной квартиры
Сама процедура согласования проходит примерно так же, как и в случае квартиры полноправного собственника: по проекту или в уведомительном порядке. Если вы не намерены делать проемы или каким-то другим образом изменять конструкцию несущих стен и перекрытий, затрагивать покрытие пола и делать перепланировку санузла с расширением, то можно просто передать в жилинспекцию планы до и после ремонта с пакетом остальных стандартных документов.
Более продолжительным является узаконивание по проекту, поскольку в таком случае необходимо будет отправляться в проектное бюро, имеющее разрешение СРО, и заказывать проектную документацию.
Иногда, в потенциально опасных случаях перепланировки, для ее разработки требуется техзаключение, которое делается по результатам обследования квартиры. Проверяется техническое состояние несущих и разгружающих конструкций, делаются расчеты о возможности проведения запланированного ремонта.
Проект и техзаключение могут потребоваться, если вы меняете конструкцию пола, расширяете санузел на другие помещения или делаете новые проемы в несущих стенах с усилением.
Какую квартиру не стоит покупать в ипотеку
Есть не согласуемые варианты сделанной перепланировки, и если с таким ремонтом вам попадется квартира, то узаконить его не получится. Бывает так, что сотрудники банка не замечают или забывают проверить квартиру на наличие самовольных изменений. В таком случае после покупки вам придется возвращать стандартную планировку. Такой ремонт всегда ведет к непредвиденным и при этом ощутимым затратам.
Что еще учесть при согласовании ипотечной квартиры
В договоре на ипотеку указываются сроки, в которые необходимо уложиться при согласовании. Как правило, собственнику дается 3–6 месяцев на узаконивание. Если он не укладывается в этот срок, то банк имеет право потребовать оплату штрафа за несоблюдение обязательств по договору. Если проводить процедуру согласования самостоятельно, то она может затянуться надолго, да и не все банки устанавливают адекватные сроки, отведенные на согласование. Бывает, что дается всего 1-2 месяца.
Пример проекта перепланировки квартиры
Справиться с непредвиденными ситуациями, соблюсти все нормы законодательства, требования жилинспекции неопытному человеку удается не всегда. Поэтому за согласованием перепланировки при ипотеке стоит обращаться к профессионалам. Стоимость данной услуги можно узнать ниже.
