Правила перепланировки офисных помещений
В Москве действует закон № 38 «О госконтроле за использованием нежилого фонда», принятый в 2002 году. В соответствии с ним, перепланировка офисного помещения — это проведение внутри объекта любых работ и мероприятий, связанных с изменением размеров, расположения, функциональных характеристик комнат и кабинетов, а также расположенных в них инженерных систем и оборудования.
Перепланировка осуществляется в соответствии со всеми действующими законодательными положениями, нормативами ГОСТа, СНиП, СанПиН, строительными, санитарно-гигиеническими, пожарными правилами. Так как капитальный ремонт в здании может не только улучшить характеристики помещений, но и навредить их функциональности, перед реализацией проекта требуется его согласование.
Согласование перепланировки офиса
Согласованием принято называть процесс утверждения проектов в соответствии с законами и нормами, действующими на территории России. Согласование осуществляют для получения разрешения на перепланировку или переустройство объекта, на выполнение всех запланированных работ, касающихся конструктивных и инженерных элементов здания.
Необходимость выполнять согласование перепланировки офисов регламентируется ППМ № 73 и № 621. В первом из них говорится «О порядке перепланировки помещений на территории города», во втором — «О порядке оформления и выдачи документов на проведение перепланировки».
По этим документам перепланировку можно выполнить только по проекту, разработанному специалистами, обладающими государственными разрешениями и допусками СРО. Этот проект в дальнейшем нужно будет согласовать с административными органами города, сотрудники которых будут проверять каждый документ проекта на соответствие современным законам и характеристикам здания, в котором ведутся ремонтные работы. Наличие проекта снимает с владельца объекта юридическую и любую другую ответственность за технические решения, принятые специалистами в проекте, то есть, если из-за перепланировки произойдет какое-либо ЧП, отвечать за него придется сотрудникам проектного предприятия, а не собственнику.
В ходе согласования перепланировки проект будет изучаться сотрудниками различных городских служб: жилищной инспекции, Государственного пожарного надзора, СЭС, АПУ и т. д. Окончательное решение о возможности реализации проектной документации обычно принимается межведомственной комиссией. Только после этого собственник сможет организовать в своем объекте ремонтно-монтажные работы, качество которых впоследствии будут проверять специалисты жилищной инспекции. Если инспекторы не обнаружат никаких ошибок, допущенных в ходе монтажа, собственник получит акт о выполнении переустройства и сможет использовать офис по назначению. Акт является документом, на основании которого сотрудники БТИ будут вносить изменения в технический паспорт объекта, указывая новые его характеристики на схемах.
Несанкционированная перепланировка, выполненная без получения разрешения от государственных контролирующих служб, может привести к наложению на собственника различных штрафных санкций. Владелец может получить:
- предписание оплатить штраф;
- требование привести помещения офиса в исходное положение;
- требование расторжения договора аренды, дающее право пользователю использовать помещение;
- судебное предписание продажи офиса на публичных торгах для покрытия необходимого ремонта в офисе (если собственник не может самостоятельно устранить последствия ремонта).
Чтобы избежать любых негативных последствий ремонта, собственнику следует воспользоваться профессиональными услугами по перепланировке и согласованию помещений. Сотрудники современных проектных компаний обладают обширным опытом работы в сфере, умеют проектировать переустройство и перепланировку помещений любой сложности, а также могут быстро согласовать сделанный проект и получить все необходимые разрешительные документы для ремонта.
Документы для согласования
Чтобы выполнить согласование перепланировки собственнику следует заранее подготовить и получить следующие документы:
- заявление на переустройство офиса;
- документы о праве использовать помещения;
- документы из БТИ;
- заключение органов по охране памятников о том, что перепланировка не несет вреда культурному наследию;
- проект перепланировки.
Сам проект перепланировки офиса должен включать в себя множество документов, детально описывающих все работы, которые необходимо выполнить в помещениях. В состав проекта входят:
- пояснительная записка;
- ситуационный чертеж;
- план с указанием всех демонтируемых перегородок, мест создания проемов в стенах и устройства различных конструктивных элементов в помещениях;
- планы инженерных коммуникаций;
- техническое заключение о начальном состоянии офиса.
В состав проекта входит и другая документация, необходимость которой определяется поставленной перед проектировщиками задачей и исходными характеристиками объекта, в котором ведутся работы.
Пример проекта перепланировки нежилого помещения
Чего нельзя сделать во время перепланировки?
Перепланировка нежилых помещений дает их собственникам широкие возможности по улучшению технических характеристик объектов, однако существуют различные работы и мероприятия, которые запрещается выполнять во время перепланировки. К ним относят:
- Переустройство помещений, которое может привести к ухудшению надежности здания, к разрушению важных конструктивных элементов объекта, к ухудшению сохранности фасада, удалению рабочего пожарного оборудования.
- Перепланировку помещений, предназначенных к сносу.
- Проведение любых мероприятий, противоречащих действующим санитарным, строительным, техническим и иным правилам.
- Демонтаж несущих стен, опор, балок и других элементов в домах с деревянными или смешанными перекрытиями.
- Замуровывание в стенах газовых разводок и стоек.
- Установку перегородок, в результате чего образуются рабочие помещения без освещения.
- Перепланировку, в результате которой создается помещение площадью менее 9 метров квадратных.
- Объединение помещений, расположенных друг над другом.
- Любые работы, способные стать причиной изменения наружного периметра стен.
Чтобы определить цену перепланировки помещений, стоимость согласования проекта с ответственными службами и других дополнительных работ, можно воспользоваться калькулятором.
