Отличия ремонта в случае перепланировки и реконструкции помещения
Имея в своем распоряжении недвижимое имущество, собственник вправе менять потребительские свойства объекта, которым владеет. Цели могут быть различными — от простого ремонта в квартире для улучшения ее планировки до реконструкции здания с изменением его функций для организации какого-либо бизнеса. Какая из правовых форм согласования подойдет собственнику в таком случае — перепланировка или согласование? В чем разница между ними и какой способ осуществления ремонта представляется наиболее приемлемым?
Что представляет собой перепланировка, реконструкция
Под перепланировкой понимается снос или перенос стен, создание проемов или их увеличение/уменьшение. При этом разрешается переносить и проводить другие манипуляции с несущими перегородками и другими конструкциями при условии, что эти действия не нанесут урон зданию, не потеряется его несущая способность.
Под реконструкцией подразумеваются конструктивные изменения, такие как надстройка дополнительного этажа, создание пристройки (летней кухни или веранды, например), смена инженерных коммуникаций или добавление нового оборудования отопления, сантехнических приборов и т. п. В перечень работ при реконструкции не входит замена несущих стен и прочих конструкций, однако сюда включены работы по их ремонту и восстановлению.
Отличия в согласовании перепланировки и реконструкции здания
Самовольные мероприятия, связанные с созданием пристроек, надстроек, изменений в планировке наказываются по закону. Для юридической чистоты всех мероприятий необходимо сначала грамотно оформить их и лишь после этого заниматься ремонтными работами. При реконструкции все несущие конструкции здания сохраняются, увеличивается общая площадь объекта недвижимости за счет добавления новых помещений.
При перепланировке, напротив, общий метраж сооружения должен сохраняться. Если это не так, то речь идет уже о его реконструировании, а это предполагает проведение другой процедуры согласования. При этом в данный процесс может включаться процедура перепланировки, то есть, реконструкция — понятие более широкое.
Фундамент при изменении планировки возможно лишь подвергнуть усилению, в то время как при реконструкции возможна более глобальное его изменение, добавление для создания пристройки к существующему сооружению.
Как при перепланировке, так и при реконструкции количество помещений может быть увеличено. Однако во втором случае это происходит за счет увеличения площади, а в первом — за счет использования метража других помещений. То есть межкомнатные перегородки просто переносятся в другое место, и одна комната становится больше за счет урезания площади другой, в то время как общий метраж всего дома или здания остается неизменным.
Реконструкция и перепланировка в домах старого фонда
Если необходимо отремонтировать квартиру, которая находится в старом доме, то зачастую приходится проводить перепланировку совместно с реконструкцией недвижимости. Обычного изменения планировки недостаточно, чтобы восстановить изношенные конструкции здания и инженерные коммуникации. Прогнивающие деревянные перекрытия, подкошенные стены, потолок, который сыплется буквально на глазах, — это плачевное состояние дома влияет на сложность процедуры согласования перепланировки квартиры в жилинспекции.
Вариантом выхода из такой ситуации может стать реконструкция изношенных частей квартиры. Так, можно усилить несущую способность стен, сменить протекающие и ржавые трубы на новые, проложить новую электропроводку и так далее. Зачастую такой подход применяется в сооружениях, которые являются историческим достоянием города. В таком случае за согласованием приходится обращаться в госорган, который занимается охраной памятников архитектуры.
Таким образом, перепланировка и реконструкция помещения, его ремонт в большинстве случаев требуют согласования. Какие госорганы будут проводить эту процедуру зависит от того, относится ли объект к историческому достоянию, является он жилым или нежилым, находится он в многоквартирном доме или в отдельно стоящем сооружении. В любом случае все нюансы процедуры узаконивания ремонта знают лишь опытные юристы и проектировщики, поэтому лучше доверять им все действия по сбору бумаг и посещению разных госструктур. От этого зависит быстрое прохождение всей процедуры и ее успешность.
Пример проекта перепланировки квартиры
Стоимость согласования перепланировки и ее проектирования можно посчитать ниже.
