Согласование перепланировки квартиры в новостройке: особенности и нюансы
Ситуация, когда человек получает ключи от своей новой квартиры, расположенной в только что построенном доме, раньше, чем соответствующий документ о праве собственности, является вполне привычной и распространенной. На первый взгляд, все выглядит просто превосходно, но когда эйфория немного спадает, то выясняется, что полноценно жить в такой квартире в большинстве своем пока что нельзя. Но вот ремонтные работы владелец получит право начать лишь тогда, когда будет разрешение на это, которое получить без того самого свидетельство о праве собственности было нельзя. Как показывает практика, разница во времени между получением ключей и данного документа может достигать года, что вынуждало многих владельцев идти на прямое нарушение, проводя де-факто в своих квартирах ремонтные мероприятия без необходимой юридической основы.
Абсурдность такого положения дел была правильно оценена властью и, в соответствии с Постановлением московского правительства № 508, произошло смягчение требований в этой сфере. В частности, теперь не обязательно предоставлять для получения разрешения на проведение ремонтных и перепланировочных работ свидетельство о праве собственности. Вполне достаточно будет предоставить акт приема-передачи объекта недвижимости, договор долевого участия, разрешение на ввод в эксплуатацию данного сооружения и подтверждение от застройщика выполнения всех финансовых обязательств со стороны дольщика.
Согласование перепланировки квартиры в новостройке: тонкости оформления документации
Еще одним важным нюансом является тот факт, что для согласования конструктивных изменений в квартирах, расположенных в новостройках, на рассмотрение принимаются только два типа договоров: договор долевого участия (если здание находится в процессе возведения) и договор об уступке прав (если строительство дома уже закончено). Прочие варианты для согласования приему и рассмотрению не подлежат, хотя в действительности у этого строгого правила могут быть исключения, зависящие во многом от занимаемой позиции непосредственно начальником конкретной жилинспекции.
Какой бы именно договор ни был принят к рассмотрению в ходе согласования перепланировки квартиры в новостройке, в нем обязательно должно находиться согласие застройщика на перепланировку, если же такового в договоре не окажется, то его получением придется озаботиться в отдельном порядке. Речь идет не о разрешении на перепланировку от застройщика, поскольку выдача таких документов не относится к сфере его компетенции, а именно о согласии при условии, естественно, что подобные работы будут согласованы в соответствующих инстанциях.
Правда, стоит указать отдельно на то, что подобные послабления в деле оформления перепланировки квартиры относятся именно к самой Москве, для области в большинстве своем по-прежнему основным документом, требуемым органами власти при согласовании, является свидетельство о праве собственности. Наконец, в тех случаях, когда речь идет об ипотечных квартирах, потребуется для проведения перепланировки заручиться согласием банка и проблема тут в том, что некоторые из них не предоставляют его без данного свидетельства, соответственно, выполнять ремонтные работы будет нельзя.
Согласование перепланировки квартиры в новостройке: несколько слов о «свободной планировке»
Обычной практикой в последнее время стала сдача квартир в новостройках с так называемой свободной планировкой, когда внутренних стен либо нет вообще, либо они возведены с очень малой высотой. С одной стороны, это явный плюс для заказчика и он имеет возможность самостоятельно решать, какая конфигурация будет у его квартиры, но с другой, все обстоит не столь радужно. Поскольку с подачи застройщиков, утверждающих, что владельцы подобных квартир могут с их планировкой делать все, что они пожелают, итогом становится выполнение работ, которые впоследствии согласовать и узаконить невозможно.
Поэтому следует запомнить, что юридически понятия «свободная планировка» не существует. Дело в том, что до начала строительства в проекте дома и квартиры все стены и перегородки указываются, иначе данный документ просто не пройдет экспертизу и не будет допущен к воплощению.
Понятие же так называемой свободной планировки возникает вследствие того, что указанные в проекте стены и перегородки не возводятся, и это происходит в силу вполне определенных причин. Во-первых, это дает возможность сократить расходы на строительство, во-вторых, в порядке вещей, когда потом все равно жильцы выполняют перепланировку и переоборудование квартиры, соответственно, нет смысла в лишней работе, наконец, в-третьих, такие квартиры служат рекламой вариативности планировок, что, правда, является не совсем верным утверждением, хотя и привлекает, безусловно, потенциальных покупателей.
В результате собственникам квартир приходится иметь дело с двумя вариантами поэтажных планов БТИ: либо отдельно предусматриваются только зоны кухни, туалета и ванной, а остальное помещение обозначается как одна жилая комната, либо перегородки и стены отмечаются пунктиром для выделения условных комнат и прочих функциональных зон.
При прохождении процедуры согласования перепланировки квартиры в новостройке представители органов власти ориентируются именно на такой поэтажный план, ни о какой «свободной планировке» речь не идет в принципе, а все перепланировочные мероприятия должны выполняться в строгом соответствии с действующими требованиями и предписаниями.
В приведенном здесь калькуляторе можно выполнить все расчеты, позволяющие сформировать довольно четкое представление о цене проекта перепланировки любого объекта недвижимости.
