Покупка квартиры в ипотеку с капремонтом
Далеко не каждый человек может позволить себе приобретение недвижимости за наличные. Многим приходится брать ипотечный кредит для покупки жилья, выдаваемый банками, которые обязательно проверяют приобретаемую недвижимость. Если в квартире была проведена перепланировка с нарушениями, банк, скорее всего, запретит совершать сделку.
Очень часто собственники недвижимости при желании продать квартиру стараются узаконить несогласованный ремонт. По закону никаких юридических действий с недвижимостью, планировка которой не соответствует техническому паспорту, провести невозможно. Если человек покупает жилье за свои деньги, он может пойти на риск и выкупить проблемное имущество, чтобы самостоятельно решить все вопросы с жилищной инспекцией, однако перепланировка в ипотечной квартире не допускается.
Почему банки запрещают покупать недвижимость с незаконным ремонтом?
Главная причина того, что банки отказывают выдавать ипотечные кредиты на приобретение недвижимости с нелегальной перепланировкой, заключается в том, что подобные действия приводят к возникновению дополнительных рисков, которые совершенно не нужны банкам.
Если квартира полностью устраивает потенциального покупателя, ему следует договориться с действующим собственником, чтобы он перед продажей осуществил легализацию перепланировки квартиры. Когда технический паспорт жилого объекта будет содержать актуальную информацию о его технических характеристиках, банк сможет рассмотреть вопрос о выдаче кредита для его покупку.
Таким образом, собственникам приходится предварительно решать все проблемы с квартирами до их продажи. Шанс приобретения такой недвижимости людьми, обладающими необходимой суммой наличными очень мал, но даже если и найдется такой покупатель, он, скорее всего, потребует снизить стоимость объекта значительно ниже рыночной, чтобы сохраненные финансы в дальнейшем использовать на утверждение осуществленного ремонта.
Как банки узнают о незаконной перепланировке?
Перед тем как одобрить выдачу ипотечного кредита на покупку определенной недвижимости, сотрудники банка выезжают на объект вместе с клиентом для проведения обследования квартиры. Для принятия решения о возможности покупки квартиры специалистам потребуется технический паспорт объекта из БТИ. Если выяснится, что реальная планировка не соответствует паспортным данным, сотрудники банка отражают эту информацию в подготавливаемом отчете.
В некоторых случаях представители банка не сразу отказываются от возможности выдачи кредита на покупку проблемной недвижимости. Они могут обратиться за помощью к профессиональным проектировщикам, чтобы те смогли объяснить, считается ли выполненный несогласованный ремонт перепланировкой, можно ли осуществленные в квартире изменения согласовать с государственными органами и сколько денег на это придется потратить. Если проблемы незначительны, остается небольшая вероятность одобрения банком покупки такой недвижимости в кредит, но собственника все равно попросят снизить цену.
Иногда владельцы квартир пытаются продать недвижимость, в которой несогласованный капремонт не только выполнен, но и выявлен представителями жилищной инспекции. В этом случае даже не требуется выезд сотрудников банка и других экспертов на объект, так как незаконные изменения планировки будут отмечены на плане БТИ красными линиями.
Можно ли покупать квартиру с несогласованным ремонтом?
Если нужно купить квартиру и в подходящем объекте определен факт несогласованного ремонта, потенциального покупателя обязательно интересует вопрос: можно ли приобретать такое жилье и стоит ли это делать?
Проще всего ответить на этот вопрос, обладая точной информацией о том, какие именно ремонтные мероприятия выполнены, какие конструктивные и инженерные элементы объекта были затронуты перепланировкой. Таким образом, если покупателю известно, что реальные характеристики объекта не соответствуют техническому паспорту, ему следует обратиться за помощью к проектировщикам. Эти специалисты смогут изучить объект продавца и подготовить отчет, в котором укажут возможность согласования осуществленного ремонта и опишут необходимые для этого действия.
В некоторых случаях приобретение квартиры с незаконным капремонтом может быть выгодно покупателю. К примеру, если изменения незначительны, их можно узаконить с минимальными финансовыми вложениями, а продавец готов существенно снизить стоимость, чтобы самостоятельно не заниматься такими работами. После покупки следует в ближайшее время заняться узакониванием и при получении необходимых разрешений — сразу приводить объект в соответствии с законом. Если не выполнить необходимые работы быстро и не уложиться в сроки действия разрешения, ответственные органы могут отменить согласование перепланировки.
Если же ремонт затрагивает важные конструктивные и инженерные параметры квартиры, лучше отказаться от покупки такого объекта. В такой ситуации узаконивание может потребовать очень существенных финансовых вложений. Более того, если ремонт не только не согласован, но и нарушает действующие строительные правила, может оказаться, что легализовать его невозможно.
Для определения стоимости услуг проектировщиков по проектированию ремонта и оценке сложности выполненного капремонта можно воспользоваться калькулятором.