Разделение квартиры во время капитального ремонта
Перепланировка с разделением квартиры в настоящее время очень распространена в Москве и области. Чаще всего разделяют большие квартиры по горизонтали, однако иногда речь может идти и о создании отдельных жилищ из двухуровневой квартиры. Подобное разделение может предполагать создание двух жилищ из ранее единого объекта или создание двух жилищ, ранее объединенных в одно.
Каждый из этих вариантов капитального ремонта вполне можно осуществить в полном соответствии с действующим законодательством, однако работы в любом случае должны быть поручены профессионалам, обладающим большим опытом работы в сфере, способным подобрать правильные, законные и обоснованные решения, которые не вызовут ненужных вопросов и сомнений у инспекторов при согласовании проекта.
Как разделить одну квартиру на две?
Чтобы из одной квартиры сделать два современных жилища, она должна иметь два санузла, подключенных к общедомовому стояку, две ванные и отдельные кухни. Если эти условия выполнены не будут, из объекта невозможно будет создать два жилища. Чаще всего у собственников возникают сложности с устройством второй кухни в квартире. Законодательство запрещает устанавливать «мокрые» зоны на территории жилых комнат, кроме случаев, когда квартира располагается на первом этаже многоквартирного дома.
Если под квартирой собственника располагаются другие жилые объекты, наиболее рациональным и простым вариантом устройства кухни является создание кухни-ниши. Такое помещение может не иметь обеденной зоны, однако его обязательно нужно подключать ко всем необходимым инженерным коммуникациям, к сетям электроснабжения, водоснабжения, канализации и вентиляции. Для размещения кухни-ниши можно использовать только нежилые помещения квартиры, например, кладовку или коридор.
Кухни-ниши очень популярны, так как они не требуют доступа к естественному освещению, а также занимают очень мало места в квартире.
Если создание кухни-ниши собственника не устраивает, можно рассмотреть возможность создания полноценной кухонной зоны в соответствии с законами. Установка кухни в другом помещении невозможна, если под ним располагается жилая комната соседей и если хочется установить в помещении газовую плиту. Таким образом, создание полноценной кухни с электрической плитой возможно в случае размещения квартиры собственника на первом этаже либо на втором, третьем и других этажах, при условии расположения под нею только нежилых объектов, к примеру, магазинов или офисов.
Каждая из новых квартир, создаваемых из одного объекта, должна иметь отдельный вход с лестничной площадки. Для этого придется пробивать проем в несущей стене. Можно также дополнительно выделить тамбур в квартире, чтобы в него выходили входные группы обоих жилищ, но из-за этого придется потратить достаточно много свободного места, которое станет считаться общедомовым пространством.
При создании отдельного входа с лестничной площадки затрагивается общедомовая территория. Такие ремонтные работы возможны только после получения владельцем разрешения от собрания всех собственников дома. По закону нужно, чтобы 2/3 собственников дали свое согласие на осуществляемые работы, иначе на ремонт невозможно будет получить государственного разрешения.
К необходимым документам при создании проема зачастую относят разрешение и от автора проекта дома. Проектный институт, занимавшийся созданием проекта многоквартирного объекта должен выдать собственнику разрешение на ремонт и подтверждение допустимости и безопасности запланированных мероприятий. Это необходимо, так как стена между квартирой и лестничной площадкой выполняет несущие функции, и работы с ней теоретически могут привести к ухудшению эксплуатационных характеристик всего объекта.
Разделение ранее объединенных квартир
Как и в первом случае, для разделения квартир собственнику придется заказывать полноценный проект. Обычно проектная документация будет предполагать работы, направленные на восстановление исходных характеристик жилых объектов, ранее превращенных в единую квартиру. Проект может включать в себя различные работы, перечень которых зависит от того, какие именно изменения были сделаны во время первого ремонта. Иногда собственник оставляет после перепланировки в квартире два санузла и две кухни. В этом случае капремонт будет включать лишь создание дверного проема на месте ранее заделанного и заделку проема, объединившего квартиры между собой. Чаще всего подобные ремонтные мероприятия не затрагивают общедомовые территории и общедомовые инженерные системы, потому для их выполнения не требуется согласие собрания собственников.
При разделении по горизонтали и вертикали обычно требуется разрешение от автора проекта дома. Сотрудники проектного института должны подтвердить техническую возможность и безопасность запланированных ремонтных работ. Если они посчитают, что перепланировка может каким-либо образом повредить зданию, собственник не сможет разделить квартиры, даже если ранее они были отдельными.
Разделение квартир требует также разделения некоторых инженерных систем, к примеру, сетей электроснабжения. Система электроснабжения в одной квартире почти всегда объединена, чтобы собственник получал одну квитанцию за всю свою жилплощадь. Если это так, то придется установить в квартирах отдельные электрощиты со счетчиком и всем необходимым оборудованием.
Крайне не рекомендуется собственникам выполнять ремонтные работы без предварительного получения разрешений. При нарушении строительного законодательства собственник обязательно получит предписание от жилинспекции при несогласованном ремонте, в котором будет указываться необходимость выплаты штрафа и приведения квартиры в соответствие с техническим паспортом. Такое предписание может привести к очень существенным финансовым тратам и ненужным проблемам с государственными органами.
Для определения стоимости капитального ремонта можно воспользоваться калькулятором.
